La subdivisión de terrenos en Marruecos se rige por un riguroso marco legislativo destinado a regular el desarrollo urbano y garantizar una utilización óptima del suelo. Está pensando en dividir su terreno en varias parcelas, tal vez con la intención de vender una parte o de invertir en una parcela urbana para añadir valor a su propiedad y embarcarse en la aventura de la subdivisión. Pero con tales ambiciones en mente, surgen una serie de preguntas: ¿cómo encaja el proceso de subdivisión en el contexto marroquí actual y qué requisitos legales debe cumplir para llevar a buen puerto su proyecto?

La legislación marroquí define claramente la subdivisión como la división de un terreno en dos o más lotes, para destinarlos a usos diferentes. Lejos de ser una simple formalidad, este proceso requiere una autorización administrativa previa. ¿Qué pasos hay que dar para obtener esta autorización? ¿Qué documentos necesita para presentar su solicitud y cómo puede asegurarse de que su proyecto cumple las normas y reglamentos vigentes? El objetivo de este artículo es responder a estas preguntas, basándose exclusivamente en las disposiciones legales para guiarle paso a paso en su proyecto de subdivisión en Marruecos en 2024.

Índice : ocultar

1 ¿Por qué una urbanización y no un fraccionamiento?

2 Autorización de subdivisión : Punto de partida

3 Procedimiento de obtención de la autorización de subdivisión en Marruecos

4 Condiciones de admisibilidad de la solicitud de una urbanización en Marruecos

5 Criterios de denegación de la autorización de subdivisión en Marruecos

6 ¿Si su propiedad no está incluida en un plan urbanístico?

7 Modalidades de sectorización (por tramos) y de ejecución de los trabajos de parcelación en Marruecos

8 ¿Por qué elegir a un perito como coordinador?

9 Para descubrir :

¿Por qué una subdivisión y no una parcelación?

La distinción entre subdivisión y parcelación es esencial en el contexto de la legislación urbanística, ya que refleja diferentes requisitos en materia de planificación y uso del suelo. La subdivisión suele ser favorecida por las autoridades por una serie de razones estratégicas y reglamentarias, mientras que la parcelación puede ser rechazada o restringida por razones relacionadas con la coherencia del desarrollo urbano y la gestión de los recursos.

Una subdivisión, según la definición de la ley 25-90, es la división de una propiedad en dos o más lotes con fines de construcción. Estos lotes pueden destinarse a diversos usos: residencial, industrial, turístico, comercial o artesanal. Esta definición legal subraya el objetivo de las subdivisiones: crear áreas organizadas y reguladas para el desarrollo y la mejora de la tierra, satisfaciendo así necesidades específicas de construcción y uso.

El ámbito de una subdivisión va más allá de la simple división de terrenos. Abarca una planificación espacial detallada para garantizar que los futuros desarrollos se integren armoniosamente en el tejido urbano o rural existente. El proceso de subdivisión está estrictamente regulado por la ley 25-90, que exige una autorización administrativa previa. Este proceso garantiza que cada proyecto de subdivisión cumpla las normas urbanísticas, medioambientales y sociales vigentes.

Autorización de subdivisión : Punto de partida

La creación de una parcelación está sujeta a la obtención de una autorización administrativa previa, requisito indispensable que garantiza que cualquier proyecto de parcelación se ajuste a la normativa y a las normas urbanísticas vigentes. Esta legislación es crucial para garantizar que los futuros desarrollos se integren armoniosamente en el esquema urbanístico y cumplan los requisitos de sostenibilidad, seguridad y accesibilidad.

Requisitos para crear una adjudicación :

La obtención de esta autorización es un paso esencial previo a cualquier división por venta, arrendamiento o uso compartido de una propiedad en dos o más lotes para la construcción. Es crucial para la viabilidad del proyecto, ya que garantiza que las infraestructuras necesarias, como carreteras de acceso, redes de agua y electricidad y sistemas de alcantarillado, estén planificadas y puedan construirse de acuerdo con las normas exigidas.

Autoridad responsable de la expedición de la autorización :

El presidente del consejo comunal en el que se encuentra el terreno que se va a subdividir es el encargado de expedir la autorización de subdivisión. Si el terreno se extiende por varios municipios, la autorización la concede el Ministro del Interior o, por delegación, el Wali o gobernador correspondiente, previa consulta y dictamen de los presidentes de los consejos comunales implicados. Esta disposición garantiza la coherencia y la coordinación en la gestión del desarrollo territorial, al implicar a las autoridades locales y nacionales en el proceso de aprobación de los proyectos de subdivisión.

Procedimiento de obtención de la autorización de subdivisión en Marruecos

La transformación de su terreno en varios lotes comienza con una etapa crucial: la obtención de la autorización de subdivisión. Este proceso es esencial para garantizar que su proyecto de subdivisión cumple todos los requisitos legales y reglamentarios, y que se integra armoniosamente en su entorno. A continuación le ofrecemos una guía paso a paso de este complejo procedimiento, con especial atención a los documentos necesarios.

La autoridad facultada para expedir la autorización

La solicitud de autorización de subdivisión debe dirigirse a la autoridad competente, generalmente el presidente del consejo comunal o, en determinados casos, el ministro del Interior o el wali/gobernador correspondiente si se trata de terrenos que se extienden por varios municipios.

Documentos necesarios para la solicitud

El éxito de su solicitud depende de la exhaustividad y exactitud de los documentos preparados por el equipo de profesionales con el que trabaje. He aquí los elementos esenciales necesarios:

Plano topográfico y especificaciones

Un plano topográfico es una representación exacta de su parcela. Debe dibujarse a una escala adecuada (1/500 o 1/1000) e incluir :

Los límites de la propiedad, con los números de los mojones y los títulos de los terrenos colindantes.
Las distancias entre los terminales.
Puntos laterales, curvas de nivel, plantaciones y edificios existentes, en su caso.

El plano topográfico, que constituye la base para el diseño del proyecto de adjudicación por parte del arquitecto, debe ser elaborado por un topógrafo inscrito y en regla en la orden nacional de topógrafos.

Diseño urbanístico de la urbanización

Este documento ilustra cómo encajará su desarrollo en su entorno. Debe incluir :

Un plan de diseño urbano a la escala adecuada, basado en el plano topográfico.
Las principales dimensiones del proyecto, la alineación y anchura de los carriles y las mejoras previstas.
Ubicaciones reservadas para equipamientos públicos y espacios verdes.

En esta fase, es indispensable recurrir a los servicios de un arquitecto privado inscrito regularmente en el colegio.

Documentos técnicos para infraestructuras y redes

Estos documentos detallan el diseño de las infraestructuras esenciales:

Planes de diseño de infraestructuras (agua, saneamiento, electricidad) a la escala adecuada.
Sistema de distribución de agua, electricidad y alumbrado público.
El trazado de la red de alcantarillado y la conexión con las redes existentes.

En esta fase, es obligatorio recurrir a ingenieros especializados, en particular a un agrimensor y topógrafo inscrito y habilitado legalmente en el colegio nacional de agrimensores y topógrafos, para redactar los documentos técnicos (planos y estudios) relativos a la construcción de carreteras, redes de saneamiento, agua y electricidad.

Condiciones de admisibilidad de la solicitud de una urbanización en Marruecos

Para que su solicitud de licencia urbanística sea tenida en cuenta, debe cumplir ciertas condiciones esenciales. Estas condiciones garantizan que su proyecto cumple las normas y está listo para una evaluación en profundidad por parte de las autoridades competentes. He aquí los dos principales criterios de admisibilidad que debe cumplir.

Requisitos para el registro de la propiedad

Una de las condiciones fundamentales para la admisibilidad de su solicitud es el registro de su terreno. El registro o la prueba de que el proceso de registro está en curso (y de que el plazo para presentar objeciones ha expirado sin que se haya presentado ninguna objeción) es una prueba de la legitimidad de su proyecto. Este paso es crucial, ya que evita futuros litigios sobre la tierra y garantiza que los derechos de propiedad queden claramente establecidos.

Composición del expediente de candidatura

La composición de su solicitud es igual de importante. Una solicitud completa debe incluir todos los documentos exigidos, como se ha mencionado anteriormente, pero también debe cumplir ciertos requisitos específicos para ser considerada admisible:

Certificado del Registro de la Propiedad: Este documento certifica que el terreno está registrado o en proceso de registro. Es una prueba esencial de su derecho a urbanizar el terreno.
Plano catastral: Se requiere un plano catastral expedido por el Registro de la Propiedad, en el que figuren los límites exactos de su propiedad.

Criterios para denegar un permiso de subdivisión en Marruecos

El proceso de obtención de licencias urbanísticas está sujeto a criterios estrictos, concebidos para garantizar que cada proyecto cumpla las normas urbanísticas, medioambientales y sociales. Sin embargo, hay casos en los que puede denegarse el permiso. Comprender estos posibles motivos de denegación y las excepciones asociadas puede ayudarle a anticipar y rectificar cualquier deficiencia en su solicitud.

Posibles motivos de denegación de la autorización

La autorización puede denegarse por diversos motivos, a menudo relacionados con el incumplimiento de los requisitos legales y reglamentarios por parte del proyecto:

Falta de conexión a redes esenciales: Si la urbanización no está diseñada para conectarse a las redes de carreteras, alcantarillado, agua potable y electricidad, puede ser motivo de denegación. Estas infraestructuras son esenciales para garantizar la viabilidad de la urbanización y el bienestar de sus futuros residentes.

Expediente incompleto o no conforme: Una solicitud de autorización puede ser rechazada si el expediente presentado está incompleto o si los documentos aportados no cumplen las especificaciones exigidas. Esto incluye la ausencia de planos detallados, documentos técnicos para la infraestructura o especificaciones claras.

Incumplimiento de los planes de desarrollo: Los proyectos que no se ajusten a los planes de desarrollo urbano o rural existentes, o que contravengan la normativa urbanística, podrán ser denegados.

Excepciones y condiciones específicas

Sin embargo, existen excepciones que permiten que algunos proyectos sigan adelante a pesar de la ausencia de ciertos elementos normalmente exigidos:

Proyectos con justificaciones válidas: En determinados casos, si el desarrollo se considera necesario a pesar de la ausencia de conexión a determinadas redes principales, la autorización puede concederse tras recibir el visto bueno de las autoridades. Este puede ser el caso cuando la ejecución de ciertas obras de capital no está justificada por el propósito o la ubicación particular del desarrollo.

Exenciones específicas: Pueden concederse exenciones por razones técnicas, como la ausencia de una red principal correspondiente, o en situaciones en las que la infraestructura prevista sea inadecuada o imposible de construir.

¿Si su terreno no está incluido en un plan urbanístico?

La gestión de terrenos sin uso específico, sobre todo en zonas no cubiertas por un plan de zonificación o desarrollo, presenta retos únicos. La legislación prevé enfoques específicos para la autorización de subdivisiones en estos contextos, con el fin de garantizar un uso coherente y responsable del suelo.

Autorización en zonas sin plan de zonificación

La ausencia de un plan de zonificación o un plan de desarrollo no significa que el desarrollo esté prohibido. Pero sí significa que las solicitudes de permiso de urbanismo se evalúan con más cuidado para garantizar que los proyectos propuestos sean compatibles con los objetivos de desarrollo urbano y rural a largo plazo. He aquí cómo se aborda la concesión de permisos en estos casos:

Evaluación caso por caso: Las autoridades examinan individualmente cada solicitud de licencia urbanística para determinar si el proyecto propuesto es compatible con la finalidad de hecho de la zona en cuestión. Esto puede incluir una evaluación del impacto ambiental, la accesibilidad y la capacidad de la infraestructura existente para soportar el desarrollo propuesto.

Autorización condicional: Dentro de los perímetros de los municipios urbanos, los centros demarcados y las zonas de destino especial, las autoridades pueden bien aplazar la resolución sobre las solicitudes de autorización de subdivisión, bien conceder la autorización si la subdivisión prevista se considera compatible con las disposiciones del plan director de desarrollo urbano existente o, en su defecto, si es compatible con la finalidad real del sector en cuestión.

Proyectos destinados a usos específicos: Fuera de los perímetros urbanos y de las zonas específicamente delimitadas, se pueden conceder permisos de subdivisión para urbanizaciones destinadas a viviendas dispersas, actividades turísticas o actividades relacionadas con la agricultura, siempre que cada parcela tenga una superficie mínima de una hectárea, tal como se define en la ley. De este modo se garantiza que la urbanización se adapte al medio rural y no perturbe el equilibrio ecológico o social de la zona.

Métodos de sectorización (por tramos) y de ejecución de los trabajos de parcelación en Marruecos

La ley establece procedimientos específicos para dividir una urbanización en sectores, una estrategia que permite gestionar y llevar a cabo las obras de forma más eficaz y estructurada. Este enfoque modular ayuda a organizar el desarrollo en fases, lo que facilita la gestión de los recursos y la construcción de las infraestructuras necesarias. Además, la ley establece condiciones claras en cuanto a la caducidad de la autorización de subdivisión, lo que garantiza que los proyectos avancen dentro de un plazo razonable.

División de la parcela en sectores para llevar a cabo las obras

Una característica importante del proceso de autorización es la posibilidad de dividir la urbanización en distintas zonas. Esta división permite al promotor centrar sus esfuerzos y recursos en áreas específicas en distintos momentos, lo que puede ser crucial para la gestión eficaz del proyecto, especialmente en el caso de urbanizaciones más grandes. Este enfoque también ofrece la flexibilidad necesaria para adaptarse a los cambios del mercado y a las necesidades específicas del desarrollo, permitiendo que las obras de infraestructura y construcción se lleven a cabo progresivamente.

La autorización expedida puede especificar que la urbanización se divide en sectores, cada uno de los cuales cuenta con un plan de urbanización independiente. Esto significa que las obras previstas, como la construcción de vías de servicio, sistemas de alcantarillado y agua y zonas verdes, pueden acometerse por fases, en función de las prioridades y la disponibilidad de fondos.

Condiciones de expiración de una autorización de subdivisión

La autorización de subdivisión está sujeta a un plazo. Si el promotor no realiza las obras requeridas en el plazo previsto, la autorización caduca. Este plazo se fija generalmente en tres años a partir de la fecha de expedición de la autorización o, en determinados casos, a partir de la fecha de expiración de un plazo de 3 meses a partir de la presentación de la solicitud (silencio de la administración).

Esta medida anima a los promotores a proceder con diligencia en sus proyectos y a cumplir los compromisos que adquirieron al obtener la licencia urbanística. También garantiza que los terrenos no queden sin utilizar o a la espera de ser urbanizados indefinidamente, lo que podría repercutir negativamente en la ordenación urbana y regional.

¿Por qué elegir a un perito como coordinador?

Cuando se crea una urbanización, es fundamental designar a un profesional, como un agrimensor, un arquitecto o un ingeniero especializado, para que supervise el proyecto. En virtud del artículo 17 de la ley 25-90, este profesional debe actuar como coordinador, responsable de garantizar la correcta ejecución de las obras.

La importancia de crear nuevos títulos de propiedad con el registro de la propiedad y las especificidades técnicas asociadas al registro de la propiedad, así como la necesidad de una presencia constante sobre el terreno, hacen que a menudo se elija al ingeniero topógrafo topógrafo como coordinador de los proyectos de subdivisión.

Estas son las principales tareas de un topógrafo en un proyecto de este tipo:

Realización de un estudio técnico y financiero para evaluar el coste de las obras y la rentabilidad del proyecto, con el objetivo de aumentar el valor del terreno.
Trazado del terreno de la subdivisión y elaboración de un plano acotado.
Asistencia para obtener la autorización.
Estudios técnicos para carreteras y sistemas de alcantarillado.
Estudios técnicos de redes de abastecimiento de agua potable.
Estudios técnicos para redes de electrificación y alumbrado público.
Estudios técnicos para la red telefónica.
Asistencia en la elección de un contratista de obras.
Cálculo de la subdivisión y disposición de las esquinas de los bloques.
Trazado y seguimiento de las obras viarias y de la red de alcantarillado, tanto dentro como fuera de las obras.
Asistencia para obtener la aceptación provisional y definitiva.
Delimitación de parcelas, incluida la delimitación de vértices y mojones intermedios, incluido el suministro del plano tras la delimitación.
Elaboración, archivo y seguimiento de los expedientes técnicos catastrales de los lotes.
Asistencia en el registro de la propiedad.

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