Lo que los promotores no quieren que sepas: Los defectos ocultos de los pisos en Marruecos en 2024

Vicios ocultos en pisos en Marruecos en 2023 : Al comprar una propiedad en Marruecos, es esencial comprender las disposiciones legales relativas a los vicios ocultos. Estos vicios ocultos pueden tener un impacto significativo en el valor y el uso de la propiedad, y pueden dar lugar a disputas entre compradores y vendedores.

¿Cómo trata el Código de Obligaciones y Contratos marroquí la delicada cuestión de los vicios ocultos? ¿Cuáles son las responsabilidades legales en caso de vicios ocultos? ¿Existen medidas preventivas para proteger los derechos de los compradores y evitar problemas relacionados con los vicios ocultos? En este artículo respondemos a estas preguntas.

¿Qué dice el Código de Obligaciones y Contratos marroquí sobre los vicios ocultos?

El Código de Obligaciones y Contratos de Marruecos (DOC) también se ocupa de los vicios ocultos en la venta de bienes. Contiene disposiciones específicas para proteger los derechos de los compradores en caso de vicios ocultos.

Según los artículos 569 y 571 del DOC, existe una garantía por defectos visibles antes de la entrega de llaves. Los defectos visibles, los declarados por el vendedor y los que el comprador conociera o hubiera podido reconocer fácilmente, están garantizados por el vendedor si el comprador los reclama antes de la entrega de llaves. Si el comprador no reclama, estos defectos se consideran aceptados por el comprador y no pueden ser objeto de una garantía posterior por parte del vendedor.

En cuanto a los vicios ocultos, el artículo 573 del DOC establece un plazo máximo de 365 días desde la entrega de llaves (antes de la Ley 31-08) para ejercitar la acción de saneamiento por vicios ocultos. No obstante, hay que tener en cuenta que el artículo 65 de la Ley 31-08 modificó este plazo, sustituyéndolo por un plazo de 2 años.

El Código de Obligaciones y Contratos también prevé una garantía de diez años en caso de defectos estructurales perjudiciales. Según el artículo 769 del DOC, el arquitecto, el ingeniero y el contratista son responsables si, en los diez años siguientes a la finalización de la obra, ésta se derrumba total o parcialmente o presenta un peligro evidente de derrumbe debido a defectos de los materiales, defectos de construcción o defectos del suelo.

El Código de Obligaciones y Contratos marroquí contiene disposiciones específicas para proteger a los compradores en caso de vicios ocultos, ya sea antes o después de la entrega de llaves, así como de defectos estructurales graves. Estas garantías tienen por objeto garantizar que los compradores se beneficien de una propiedad que responda a sus expectativas y sea segura a largo plazo.

¿Plazo legal de garantía por vicios ocultos?

El plazo de garantía legal por vicios ocultos varía en función de la legislación vigente. Según el Código de Obligaciones y Contratos de Marruecos (DOC), antes de la entrada en vigor de la Ley 31-08, el comprador disponía de un plazo máximo de 365 días desde la entrega de las llaves para interponer una demanda de indemnización por vicios ocultos.

Sin embargo, es importante señalar que el artículo 65 de la Ley 31-08, que establece medidas de protección de los consumidores, ha modificado este plazo. En consecuencia, los compradores disponen ahora de un plazo de 2 años a partir de la fecha de entrega de las llaves para interponer una acción de reparación de vicios ocultos. El objetivo de esta modificación es reforzar la protección de los consumidores dándoles más tiempo para hacer valer sus derechos si se descubren vicios ocultos después de la compra de una vivienda.

Hay que subrayar que este periodo de 2 años se aplica específicamente a los defectos ocultos y difiere de los periodos de garantía aplicables a los defectos aparentes o a la garantía de 10 años para los defectos estructurales graves.

En resumen, según la legislación marroquí vigente, los compradores disponen de 2 años a partir de la fecha de entrega de las llaves para interponer una demanda de indemnización por vicios ocultos de un inmueble. Esta ampliación del plazo pretende ofrecer una mayor protección a los compradores, permitiéndoles hacer valer sus derechos durante más tiempo en caso de que se descubran vicios ocultos después de la compra del inmueble.

¿Responsabilidades legales en caso de vicios ocultos?

Según el artículo 499 del DOC, la entrega del bien tiene lugar cuando el vendedor o su representante dispone de la cosa vendida y permite al comprador tomar posesión de ella sin impedimentos. Esto significa que el vendedor está obligado a garantizar la conformidad del bien vendido, asegurándose de que carece de vicios ocultos que puedan hacerlo impropio para el uso al que está destinado o reducir significativamente su valor.

No obstante, para que se aplique la responsabilidad del vendedor, deben cumplirse determinadas condiciones.

1. En primer lugar, el defecto no debe ser aparente en el momento de la entrega de llaves.
2. En segundo lugar, el defecto debe haber existido antes de la entrega de las llaves, lo que puede requerir un dictamen pericial para demostrar que existía antes de esa fecha.
3. En tercer lugar, el comprador no debe haber tenido conocimiento del defecto en el momento de la entrega de las llaves.
4. En cuarto lugar, el vendedor no debe haber declarado el defecto antes de entregar las llaves. Por último, el defecto no pudo ser comprobado por el comprador en el momento de la entrega de llaves.

Si se cumplen todas estas condiciones y el vicio oculto se descubre en un plazo de dos años a partir de la entrega de las llaves, el comprador puede emprender acciones legales contra el vendedor para obtener la reparación de los defectos y, en su caso, una indemnización por los daños sufridos.

Es importante señalar que, para hacer valer sus derechos, los compradores pueden basarse en un informe detallado de la inspección de la propiedad. Este informe constituye una prueba documentada de los vicios ocultos existentes, lo que facilita el proceso de reparación y negociación con el vendedor.

En conclusión, la legislación marroquí estipula que el vendedor, normalmente el promotor inmobiliario, es responsable de los vicios ocultos durante un periodo de 2 años a partir de la entrega del inmueble. Deben cumplirse determinadas condiciones para que el vendedor sea considerado responsable. Si se descubren vicios ocultos, el comprador puede reclamar una indemnización por los defectos, basándose en un informe de inspección de la propiedad.

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