Expropiación en Marruecos en 2024: el reino se encuentra en un punto de inflexión histórico con la ambiciosa puesta en marcha de megaproyectos que prometen transformar el paisaje urbano y rural. Desde enlaces ferroviarios de alta velocidad hasta estadios ultramodernos, presas, autopistas de gran extensión y plantas desalinizadoras, Marruecos se embarca en una era de modernización sin precedentes. Pero, ¿qué significa exactamente esta ola de desarrollo para los propietarios cuyas propiedades se encuentran en el camino de estos avances? ¿Cómo se orquesta el proceso de expropiación para servir a la vez al interés público y respetar los derechos individuales?

Mientras el país navega por estas transformaciones, surgen muchas preguntas sobre el procedimiento legal de expropiación por causa de utilidad pública. ¿Quién puede optar a una indemnización? ¿Qué derechos tienen los propietarios afectados y cómo pueden conseguir una indemnización justa? Este artículo pretende arrojar luz sobre estas cuestiones detallando los mecanismos jurídicos existentes, desde las fases iniciales de la expropiación hasta los diversos procedimientos de indemnización y recurso, todo ello en el marco específico de los proyectos emblemáticos de 2024. Acompáñenos en esta guía esencial para comprender sus derechos y responsabilidades como propietario de tierras en Marruecos en este año de revolución de las infraestructuras.

Índice : ocultar

1 ¿Qué es la expropiación por causa de utilidad pública?

2 Resumen del procedimiento

3 Toma de posesión e indemnización en el marco de una expropiación en Marruecos

4 Pagos, depósitos y recursos

5 Flexibilidad y seguridad jurídica

6 La ocupación temporal: un mecanismo clave para las obras públicas en Marruecos

7 La compensación del valor añadido en Marruecos: una contribución justa al desarrollo público

8 Conclusión

9 Para descubrir :

¿Qué es la expropiación por causa de utilidad pública?

La expropiación por causa de utilidad pública en Marruecos es un proceso que se rige legalmente por la ley nº 7-81 sobre expropiación, que permite al Estado, a las autoridades locales y a otras entidades designadas requisar bienes para proyectos considerados de interés público. Según la legislación marroquí, la expropiación sólo puede tener lugar si se ha reconocido oficialmente el interés público del proyecto y si el procedimiento sigue las etapas definidas por la legislación vigente.

Resumen del procedimiento

Declaración de Utilidad Pública: El primer paso es declarar oficialmente la utilidad pública del proyecto, especificando la zona y los bienes susceptibles de ser expropiados. Esta declaración se realiza mediante un acto administrativo y es esencial para el resto del proceso.
Publicidad e información: La declaración debe ser objeto de una amplia publicidad, en particular mediante su publicación en el Boletín Oficial y su colocación en las zonas afectadas. Este paso tiene por objeto informar a los propietarios y al público, garantizando la transparencia del proceso.
Investigación administrativa y acto de transferibilidad: Antes de cualquier expropiación, se lleva a cabo una investigación administrativa para especificar los bienes que se van a expropiar. El acto de transferibilidad, resultante de esta investigación, designa formalmente los terrenos y edificios afectados. Los propietarios y demás titulares de derechos reales sobre los bienes tienen la posibilidad de presentar sus observaciones.
Indemnización: Una de las fases cruciales es la fijación de la indemnización por expropiación, que debe ser justa y previa a cualquier expropiación efectiva. Esta indemnización se determina de acuerdo con las disposiciones legales, con el objetivo de compensar equitativamente a los propietarios afectados.

Nota: Excepciones y particularidades

Es importante señalar que existen ciertas excepciones en las que determinados bienes, como edificios religiosos, cementerios y edificios de dominio público, no pueden ser expropiados. Además, los proyectos relativos a la defensa nacional pueden seguir un procedimiento simplificado.

Toma de posesión e indemnización en el marco de una expropiación en Marruecos

Paso 1: Procedimiento de toma de posesión

La posesión de un bien expropiado se toma una vez cumplidos todos los trámites relativos al acta de transferibilidad, o inmediatamente después de la notificación del acta. A continuación, el expropiante debe presentar una solicitud ante el tribunal administrativo competente para que se ordene la posesión provisional del bien, previo depósito o pago de la indemnización propuesta.

Fase 2: Declaración de expropiación y fijación de la indemnización

Simultáneamente a la solicitud de toma de posesión, el expropiante presenta otra solicitud para obtener la transmisión oficial de la propiedad y la fijación de la indemnización por expropiación. Esta etapa judicial esencial garantiza que la expropiación se lleve a cabo respetando plenamente los derechos de los propietarios afectados.

Fase 3: Competencia del juez de medidas provisionales

El juez de medidas provisionales tiene competencia exclusiva para autorizar la toma de posesión previa, sobre la base de una indemnización provisional. Esta indemnización se calcula sobre la base de las ofertas preliminares del expropiador, garantizando así una indemnización inicial justa para el propietario.

Etapa 4: Fijación de la indemnización por expropiación forzosa

La indemnización definitiva por expropiación se fija con arreglo a criterios estrictos destinados a compensar únicamente el perjuicio directo y cierto causado por la expropiación. Se basa en el valor del bien en el momento de la expropiación, sin tener en cuenta los aumentos especulativos de valor ni las mejoras realizadas después de la declaración de utilidad pública.

Derechos y recursos de los propietarios

Los propietarios tienen derecho a solicitar una revisión de la indemnización si la parte restante de su propiedad queda inutilizada o si la expropiación parcial da lugar a una devaluación de su propiedad. Este mecanismo está diseñado para garantizar una indemnización completa y justa.

Notificación y publicación de las decisiones

Las decisiones judiciales relativas a la expropiación se notifican a las partes afectadas y se publicitan adecuadamente para garantizar la transparencia del proceso. Esto incluye la publicación en periódicos legales y la colocación en las oficinas municipales.

Posesión efectiva

El expropiador sólo puede tomar posesión una vez que se haya notificado o publicado en el juzgado y se haya pagado o depositado la indemnización provisional, garantizando así el respeto de los derechos de los propietarios hasta la fase final del proceso.

Pagos, depósitos y recursos

Pago y depósito de indemnizaciones

Una vez fijada la indemnización por orden judicial, el expropiador debe pagarla o depositarla sin demora. Si los derechohabientes no se han presentado, o si los títulos de propiedad son insuficientes o controvertidos, la indemnización se deposita en la Caisse de dépôt et de gestion. Esta medida temporal protege los intereses de los propietarios al tiempo que permite la continuación de los proyectos de utilidad pública.

Intereses de demora

En caso de demora en el pago o de desconsignación de las sumas adeudadas, se aplicarán automáticamente intereses al tipo legal, garantizando a los derechohabientes una compensación adicional por el perjuicio financiero sufrido.

Procedimientos de recurso

La legislación marroquí establece claramente los recursos de que disponen las partes insatisfechas con las decisiones judiciales relativas a la expropiación. Aunque algunas decisiones, como el auto que autoriza la toma de posesión, no son recurribles, la sentencia que fija la indemnización puede impugnarse ante el Tribunal Supremo. Esta posibilidad de recurso garantiza el equilibrio entre la necesidad de realizar proyectos de utilidad pública y el derecho de los ciudadanos a una indemnización justa.

Cobertura adicional para las personas a cargo

En caso de recurso o apelación ante el Tribunal Supremo, el pago de la diferencia de indemnización está supeditado a la constitución de una garantía bancaria por parte de los derechohabientes. Esta disposición pretende garantizar las transacciones financieras respetando los derechos de los propietarios.

Efectos de la expropiación

La presentación de la sentencia por la que se declara la transmisión de la propiedad en el Registro de la Propiedad conlleva la purga de todos los derechos y cargas que puedan gravar el bien expropiado. Esta etapa marca la finalización jurídica de la expropiación, con una transferencia clara de la propiedad a la autoridad expropiante.

Uso y reventa de edificios expropiados

La legislación regula estrictamente el uso y la reventa de los edificios adquiridos mediante expropiación. Cualquier cambio de uso requiere autorización administrativa, y la reventa, en los cinco años siguientes a la expropiación, debe realizarse mediante un procedimiento de subasta, dando prioridad a los antiguos propietarios en determinadas condiciones (haciéndose cargo de sus propiedades al precio inicial a condición de que paguen éste en un plazo de veinte días).

Flexibilidad y seguridad jurídica

Emergencia hidráulica y expropiación de derechos de agua

Cuando los proyectos exigen la puesta en común rápida de los recursos hídricos, la urgencia de estos proyectos se indica claramente en el acto que los declara de interés público, en el que también se especifican los derechos de agua afectados. Esta disposición permite una toma de posesión rápida y eficaz, indispensable para la gestión del agua y los proyectos de regadío. Las indemnizaciones se ajustan a los propietarios de tierras en zonas de regadío, con compensaciones en forma de derechos de agua en lugar de pagos directos, lo que ofrece una solución innovadora adaptada a las necesidades hidráulicas del país.

Acuerdos amistosos

Los acuerdos amistosos son una valiosa alternativa a los procedimientos judiciales, ya que permiten resolver las expropiaciones con mayor rapidez y menos conflictos. Ya sea para fijar indemnizaciones o tomar posesión, estos acuerdos deben seguir procedimientos específicos y tienen los mismos efectos jurídicos que las decisiones judiciales en cuanto a transferencia de propiedad y supresión de servidumbres.

Renuncia a la expropiación

La ley permite al expropiador renunciar a la expropiación en cualquier momento antes de la transferencia definitiva de la propiedad. Esta flexibilidad es fundamental para adaptar los proyectos a la evolución de las necesidades y prioridades. La renuncia debe formalizarse en una escritura de modificación, lo que garantiza la claridad y la seguridad jurídica de los propietarios afectados.

Representación de menores y ausentes

En determinadas condiciones, los tutores y representantes legales de los menores, o de los interdictos o ausentes, tienen capacidad para celebrar acuerdos amistosos por los bienes expropiados. Esta disposición garantiza la protección de los derechos de los más vulnerables durante todo el proceso de expropiación.

Notificaciones y plazos

Se especifican los mecanismos de notificación y los plazos de recurso para garantizar que todas las partes estén debidamente informadas y que sus derechos puedan ejercerse a su debido tiempo. Las notificaciones pueden hacerse por diversos medios, incluido el Ministerio Fiscal, y se establecen procedimientos específicos para las decisiones judiciales que afecten a personas con las que no se pueda contactar directamente.

La ocupación temporal: un mecanismo clave para la realización de obras públicas en Marruecos

La ocupación temporal de terrenos es un mecanismo esencial para facilitar las obras públicas indispensables para el desarrollo de las infraestructuras en Marruecos. Permite a las autoridades y a las empresas delegadas utilizar temporalmente terrenos privados para estudios, almacenamiento de equipos o extracción de materiales necesarios para la construcción.

Condiciones de la solicitud de ocupación temporal

La ocupación temporal está estrictamente regulada por la ley n°7-81, que exige un acto administrativo en el que se especifique la naturaleza, la región y la duración probable de las obras. Este procedimiento garantiza transparencia y previsibilidad a los propietarios y ocupantes de los terrenos afectados. Las viviendas, sus anexos inmediatos, los edificios religiosos y los cementerios quedan expresamente excluidos de esta posibilidad de ocupación, protegiendo así los espacios más sensibles y personales.

Procedimiento de observación y compensación

Antes de que comience la ocupación, los expertos realizan una evaluación contradictoria del estado de los locales, que sirve de base para determinar en el futuro la indemnización que corresponde al propietario por los daños sufridos. Esta fase previa es crucial para evaluar con precisión el impacto de la ocupación temporal y garantizar una indemnización justa. En caso de desacuerdo sobre la cuantía de la indemnización, el asunto se remite al tribunal administrativo para que fije el importe de la indemnización, teniendo en cuenta los daños sufridos en la superficie, el valor de los materiales extraídos y cualquier plusvalía del terreno.

Limitación del periodo de ocupación

La ocupación temporal está limitada a cinco años. Si las obras requieren una ocupación prolongada, las autoridades deben iniciar un procedimiento de expropiación, de conformidad con las disposiciones legales vigentes. Este plazo garantiza que la ocupación temporal siga siendo excepcional y limitada en el tiempo, evitando así una interrupción prolongada del disfrute de la propiedad por parte del propietario.

Notificación de fin de ocupación

El fin de la ocupación temporal debe notificarse formalmente al propietario y, en su caso, al ocupante, a través del Presidente del Consejo Local. Esta formalidad garantiza que la vuelta a la normalidad sea clara y formalizada, permitiendo a los propietarios recuperar la plena posesión de sus tierras.

La compensación del valor añadido en Marruecos: una contribución justa al desarrollo público

En Marruecos, la realización de obras u operaciones públicas puede dar lugar a un aumento significativo del valor de las propiedades privadas vecinas. En reconocimiento de esta dinámica, la legislación marroquí prevé un sistema de compensación por el aumento de valor, imponiendo una contribución financiera a los propietarios que se benefician indirectamente de estos desarrollos.

Principios de la compensación de plusvalías

Si el valor de su terreno aumenta más de un 20% como consecuencia del anuncio o la ejecución de obras públicas, el propietario o sus sucesores están obligados a pagar una indemnización equivalente a la mitad del aumento de valor. El objetivo de esta medida es redistribuir equitativamente los beneficios de las mejoras financiadas con fondos públicos, garantizando al mismo tiempo que el propietario conserve un aumento neto de valor de al menos el 20%.

Delimitación de zonas y procedimiento de acuerdo

En el plazo de dos años desde el inicio de las obras públicas, un acto administrativo delimita las zonas afectadas por el incremento de valor. A continuación se convoca a los propietarios afectados para discutir el incremento de valor y la indemnización correspondiente. Si se llega a un acuerdo, se redacta un acta que formaliza la reclamación a favor de la autoridad local y pone fin a cualquier recurso administrativo.

Determinación judicial de la indemnización

Si no se llega a un acuerdo, las autoridades pueden remitir el asunto al tribunal administrativo para que determine el aumento de valor y la indemnización debida. El procedimiento judicial, que es recurrible, se basa en una evaluación del valor de la propiedad antes y después de anunciarse las obras, excluyendo los incrementos de valor no relacionados con las mejoras públicas.

Condiciones de pago

La indemnización puede pagarse de una sola vez o repartirse en diez años, con la posibilidad de que la autoridad local suscriba una hipoteca sobre los bienes afectados. Esta flexibilidad tiene por objeto facilitar el pago, salvaguardando al mismo tiempo los intereses de la entidad local. El impago de cualquier plazo dará lugar al pago inmediato del saldo adeudado, lo que subraya la necesidad de que los propietarios cumplan sus compromisos.

Opción de rescate

Los propietarios pueden optar por cumplir su obligación vendiendo la totalidad o parte de los activos que se han beneficiado del aumento de valor, una opción que refleja el deseo del legislador de ofrecer soluciones pragmáticas a las obligaciones financieras asociadas a la mejora de las infraestructuras públicas.

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Conclusión

Su tierra, símbolo de sus raíces y patrimonio, podría estar en el camino de estos avances. Comprender los mecanismos de expropiación, las vías de recurso y las indemnizaciones disponibles es esencial si quieres navegar por este periodo de cambio con confianza y dignidad.

Estos conocimientos le capacitan no sólo para defender sus derechos, sino también para participar en el diálogo sobre el desarrollo sostenible y ético en Marruecos. Como ciudadanos, propietarios, profesionales de la ingeniería o del urbanismo, todos estamos llamados a contribuir a este progreso, garantizando que cada voz sea escuchada y cada contribución sea valorada.

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