Au Maroc, l’acheteur d’un appartement, d’une villa ou d’un terrain paie, en plus du prix, les droits d’enregistrement, les droits de conservation foncière, les honoraires du notaire et quelques frais fixes : environ 6 à 7 % du prix pour un bien bâti. Le calculateur ci-dessous applique les taux en vigueur en 2026, y compris la majoration de 2 points de la loi de finances 2026 sur les paiements non traçables.
Calculer les frais d’acquisition
Le détail des taux 2026
- Droits d’enregistrement (DGI, CGI art. 133) : 4 % pour un immeuble bâti (appartement, villa, local), 5 % pour un terrain nu, minimum 100 DH. Majoration de 2 points depuis le 1er juillet 2026 sur la fraction du prix payée sans moyen traçable (loi de finances 2026).
- Droits de conservation foncière (ANCFCC, décret n° 2-16-375) : 1,5 % de la valeur pour l’inscription de la vente, plus 100 DH de droit fixe par titre, minimum 500 DH ; certificat de propriété 100 DH, duplicata du titre 200 DH.
- Honoraires du notaire (décret n° 2-17-481) : tarif maximal de 4 000 DH jusqu’à 300 000 DH ; 1,5 % de 300 001 à 1 000 000 DH ; 1,25 % de 1 000 001 à 5 000 000 DH ; 0,75 % de 5 000 001 à 10 000 000 DH ; 0,5 % au-delà. TVA de 10 % sur les honoraires.
- Frais divers : timbres, copies, certificats, légalisations : de l’ordre de 1 000 à 1 500 DH selon le dossier.
Exemple : appartement à 1 500 000 DH à Casablanca
- Droits d’enregistrement 4 % : 60 000 DH.
- Conservation foncière : 22 500 DH + 200 DH de droits fixes.
- Honoraires du notaire 1,25 % : 18 750 DH, plus 1 875 DH de TVA.
- Frais divers : environ 1 500 DH.
- Total : environ 104 800 DH, soit 7,0 % du prix. Si 300 000 DH étaient payés en espèces, 6 000 DH de droits supplémentaires s’ajouteraient.
Ce que le calculateur ne compte pas
- Les frais liés à un prêt bancaire : inscription de l’hypothèque à la conservation foncière (0,5 % jusqu’à 250 000 DH, 1,5 % de 250 001 à 5 000 000 DH), enregistrement de l’acte de prêt, frais de dossier et assurance.
- La TVA sur le neuf (VEFA), déjà comprise dans le prix promoteur, et les frais de syndic ou de raccordement.
- Les taux réduits sous conditions : terrain avec engagement de construire, logement social ou à faible valeur immobilière ; ils dépendent d’engagements que le notaire inscrit à l’acte.
- La taxe sur le profit immobilier, due par le vendeur, et la taxe d’habitation et de services communaux des années suivantes.
Avant de payer : vérifier ce que vous achetez
Les droits sont calculés sur le prix, mais le prix dépend de ce qui est réellement possédé. Avant de signer le compromis, faites analyser le titre foncier : concordance entre le plan foncier et le terrain, constructions inscrites ou non, hypothèques, oppositions, servitudes. Pour connaître la valeur du bien avant de négocier, demandez notre estimation gratuite assistée par intelligence artificielle ou une expertise immobilière signée par l’expert judiciaire.
FAQ
À combien s’élèvent les frais d’achat d’un bien immobilier au Maroc ?
Pour un bien bâti payé par moyen traçable, comptez environ 6 à 7 % du prix : 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de conservation foncière plus droits fixes, les honoraires du notaire (plafonnés par décret) majorés de 10 % de TVA, et quelques centaines de dirhams de timbres et copies.
Qui paie les frais d’acquisition, l’acheteur ou le vendeur ?
L’usage et la plupart des compromis mettent la totalité des frais à la charge de l’acheteur. Le vendeur supporte de son côté l’impôt sur le profit immobilier et, le cas échéant, la mainlevée de son hypothèque.
Quel est le taux des droits d’enregistrement pour un terrain ?
5 % pour un terrain nu, contre 4 % pour un bien bâti. Des taux réduits existent sous conditions (terrain avec engagement de construire, logement social) : votre notaire les vérifie au cas par cas.
Que change la loi de finances 2026 ?
Depuis le 1er juillet 2026, les droits d’enregistrement sont majorés de 2 points lorsque le paiement du prix n’est pas justifié par un moyen traçable (chèque barré non endossable, virement, carte). En cas de paiement mixte, la majoration ne porte que sur la fraction payée en espèces.
Les honoraires du notaire sont-ils libres ?
Non. Le décret n° 2-17-481 fixe un tarif maximal : 4 000 DH jusqu’à 300 000 DH, puis 1,5 % jusqu’à 1 million, 1,25 % jusqu’à 5 millions, 0,75 % jusqu’à 10 millions et 0,5 % au-delà, hors TVA de 10 %.
Faut-il ajouter des frais si j’achète à crédit ?
Oui : l’inscription de l’hypothèque à la conservation foncière (0,5 % à 1,5 % du montant garanti selon la tranche, décret n° 2-16-375), les droits d’enregistrement de l’acte de prêt et les frais de dossier de la banque.
Pourquoi vérifier le titre foncier avant de payer ces frais ?
Parce que les droits sont calculés et payés sur un bien dont vous devez être sûr : surface réelle, limites, constructions inscrites, absence d’hypothèque ou d’opposition. L’analyse du titre foncier coûte une fraction des droits et évite d’acheter un problème.
Pour aller plus loin
- Analyse du titre foncier avant achat.
- Prix au m² à Casablanca par quartier.
- Estimation immobilière gratuite par IA.
- Vices cachés : vos recours après l’achat.
Sources
- Code général des impôts, art. 127 et 133 (DGI)
- Le Matin — LF 2026 : +2 points sur les transactions non traçables
- Décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 fixant le tarif des droits de conservation foncière (ANCFCC)
- Décret n° 2-17-481 fixant le tarif des honoraires des notaires
- Loi n° 30-93 relative à l’exercice de la profession d’ingénieur géomètre-topographe
Un achat en préparation ? Appelez le cabinet au 06 60 41 02 18 ou envoyez-nous votre demande : devis ferme sous 24 h, sans engagement.
Rédigé par Ali Tahiri, Ingénieur Géomètre Topographe inscrit à l’ONIGT (n° 1375), expert judiciaire en immobilier près la Cour d’appel de Casablanca, membre du Conseil Régional Casablanca-Settat. Mise à jour : 26 septembre 2026.