L’analyse de titre foncier consiste à lire, vérifier et confronter au terrain le titre d’un bien avant un achat, une succession ou un prêt : qui est propriétaire, quelles charges pèsent sur le bien, quelle est la surface réelle, et si ce qui est construit correspond à ce qui est inscrit. Un Ingénieur Géomètre Topographe est le seul professionnel qui peut mettre le plan foncier et le terrain côte à côte.
L’essentiel en 5 points
- Textes : dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière (loi n° 14-07), loi n° 39-08 (code des droits réels), décret n° 2-13-18.
- Ce qu’on vérifie : propriétaire, hypothèques, oppositions, prénotations, servitudes, baux, saisies, consistance et surface, concordance avec les constructions.
- Quand : avant un compromis, un acompte, un partage, un prêt ou une régularisation.
- Résultat : une note d’analyse signée, avec les points bloquants et la marche à suivre.
- Prix : sur devis (analyse documentaire, ou documentaire + vérification sur place).
Les 8 vérifications
- Identité du titre : numéro, conservation compétente, nom de la propriété, situation.
- Propriétaire inscrit : concordance avec le vendeur, indivision, quotes-parts, mineurs ou héritiers.
- Charges : hypothèques, nantissements, saisies et leur mainlevée.
- Oppositions et prénotations : litiges en cours, réquisitions concurrentes.
- Servitudes et droits réels : passage, vue, canalisations, baux de longue durée, droits d’usage.
- Consistance et surface : nature du bien (terrain nu, construction), surface inscrite, plan foncier.
- Concordance avec le terrain : bornes en place, empiètements, constructions non déclarées, écart de surface.
- Situation d’urbanisme : zonage du plan d’aménagement, note de renseignements, possibilité de construire ou de morceler.
Ce que fait le cabinet
- Lecture du certificat de propriété et du plan foncier, obtenus auprès de l’ANCFCC si vous ne les avez pas.
- Sur demande : visite du terrain, recherche des bornes, mesurage des constructions et comparaison avec le titre.
- Note d’analyse : points conformes, points à régulariser (mise à jour du titre, rétablissement des bornes, morcellement), points bloquants.
- Conseil sur les suites : clauses à prévoir dans le compromis, pièces à exiger du vendeur, démarches à la conservation foncière.
Pièces à fournir
- Le numéro du titre foncier ou de la réquisition ; le certificat de propriété si vous l’avez.
- L’annonce ou le compromis envisagé, pour comparer surface et description.
- Les plans et autorisations connus.
Ce que vous recevez
- La note d’analyse du titre, signée, en PDF.
- Le certificat de propriété et le plan foncier obtenus, le cas échéant.
- Après vérification sur place : le croquis de concordance titre / terrain.
Prix et délai
Honoraires et délai sur devis, selon l’étendue de l’analyse et le déplacement. Interventions à Casablanca, dans la région Casablanca-Settat et dans tout le Maroc pour l’analyse documentaire.
FAQ
Que contient un titre foncier ?
L’identification du bien (numéro, nom, situation, consistance, surface), le propriétaire inscrit, et toutes les inscriptions : hypothèques, servitudes, saisies, oppositions, prénotations, baux de longue durée, droits réels.
Comment obtenir le certificat de propriété ?
Auprès de la conservation foncière compétente ou en ligne sur le portail de l’ANCFCC, contre les droits fixés par le décret n° 2-16-375. Nous pouvons le demander pour vous.
Le certificat de propriété suffit-il ?
Non. Il dit ce qui est inscrit, pas ce qui existe sur le terrain. Seule une comparaison entre le plan foncier et l’état des lieux révèle les empiètements, les constructions non inscrites et les écarts de surface.
Que faire si le titre porte une hypothèque ou une opposition ?
Une hypothèque doit être levée par la banque avant la vente (mainlevée) ; une opposition ou une prénotation bloque ou fragilise la mutation. Nous vous indiquons la démarche et le risque avant que vous ne versiez un acompte.
Combien coûte l’analyse ?
Sur devis, selon que l’analyse est documentaire seule ou complétée par une vérification sur le terrain (limites, surface, constructions).
Pour aller plus loin
- Titrer un terrain melk.
- Acheter un bien non titré (melkia).
- Expertise immobilière au Maroc.
- Tous les dossiers techniques fonciers.
Sources officielles
- Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière, modifié et complété par la loi n° 14-07 (ANCFCC)
- Loi n° 39-08 portant code des droits réels
- Décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de l’immatriculation foncière (ANCFCC)
- ANCFCC — formalités et pièces à fournir
- Décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 fixant le tarif des droits de conservation foncière (ANCFCC)
Un titre à vérifier avant de signer ? Appelez le cabinet au 06 60 41 02 18 ou envoyez-nous votre demande : devis ferme sous 24 h, sans engagement.
Rédigé par Ali Tahiri, Ingénieur Géomètre Topographe inscrit à l’ONIGT (n° 1375), expert judiciaire en immobilier près la Cour d’appel de Casablanca, membre du Conseil Régional Casablanca-Settat. Mise à jour : 26 septembre 2026.