Expertise immobilière — partout au Maroc
Connaître la vraie valeur de votre bien.
L’expertise immobilière est l’évaluation motivée d’un bien — appartement, villa, terrain, immeuble, local ou fonds de commerce — par un expert indépendant, après visite, mesurage et analyse du titre foncier. Nous la réalisons partout au Maroc.
Ali Tahiri, expert judiciaire en immobilier près la Cour d’appel de Casablanca et Ingénieur Géomètre Topographe inscrit à l’ONIGT (n° 1375).
Devis ferme sous 24 h · rapport signé et opposable · déplacement partout au Maroc
Nos expertises
Quelle expertise pour votre bien ?
Valeur vénale, locative ou hypothécaire : la finalité de la mission structure tout le rapport. Nous la clarifions avec vous avant la visite.
Valeur vénale
Appartement, villa, terrain, immeuble de rapport ou local commercial : combien le bien se vendrait dans un délai raisonnable.
À partir de 2 450 DH HTVoir le détail →Succession et partage
Fixer la valeur de chaque bien pour un partage à l’amiable ou devant le tribunal.
Devis sous 24 hVoir le détail →Banque et financement
Valeur hypothécaire prudentielle signée par un expert reconnu.
Devis sous 24 hContre-expertise et litige
Évaluation bancaire trop basse, prix de référence DGI, redressement TPI, expropriation, vices cachés.
Devis sous 24 hExpertise foncière
Surface réelle, limites, conformité au titre foncier et aux autorisations.
Devis sous 24 hVoir le détail →Expertise judiciaire
Mission sur désignation du tribunal, conduite par un expert inscrit près la Cour d’appel.
Sur désignationVoir le détail →Définition
Qu’est-ce qu’une expertise immobilière au Maroc ?
C’est un acte technique et indépendant par lequel un expert qualifié détermine la valeur d’un bien à une date donnée, dans des conditions normales de marché. Le livrable n’est pas une opinion de prix : c’est un rapport formel, motivé et signé, qui détaille la méthodologie, les comparables retenus, les coefficients correctifs et la valeur finale. Il est produit devant un notaire, une banque, un tribunal, l’administration fiscale ou un conseil d’administration.
- la valeur vénale (valeur de marché) : combien le bien se vendrait dans un délai raisonnable ;
- la valeur locative : le loyer de marché ou le revenu qu’il peut générer ;
- la valeur hypothécaire, plus prudente, utilisée par les banques ;
- la valeur d’usage, assurantielle, à neuf ou de liquidation, chacune pour un usage précis.
Expertise ou estimation : quelle différence ?
L’estimation immobilière donne une fourchette indicative, souvent fournie par une agence. L’expertise est un rapport signé par un expert responsable, opposable devant un tribunal, une banque ou une administration. Besoin d’un premier ordre de grandeur ? Demandez une estimation immobilière gratuite.
Cadre de référence : Charte de l’expertise et Red Book RICS
Nos rapports suivent la Charte de l’expertise en évaluation immobilière au Maroc (6ᵉ édition publiée fin 2025 : déontologie, méthodes admises, contenu minimal du rapport, indépendance) et sont lisibles selon le Red Book de la RICS, aligné sur les International Valuation Standards, attendu par les investisseurs étrangers, les OPCI et les banques internationales.
Quand ?
Quand faire expertiser un bien ?
- Vendre ou acheter au juste prix, hors pression d’une agence ou du vendeur.
- Partager un héritage à l’amiable ou devant le tribunal.
- Obtenir un financement : valeur hypothécaire signée.
- Contester une valeur : évaluation bancaire, prix de référence DGI, redressement TPI, indemnité d’expropriation.
- Litige ou procédure : contre-expertise, expertise contradictoire, vices cachés, indemnité d’éviction.
- Entreprise : apport en société, bilan, consolidation IFRS, cession de parts, valeur d’assurance.
- Piloter son patrimoine : actualiser la valeur tous les 2 à 3 ans pour un patrimoine familial, chaque année pour un bien donné en garantie, et sans attendre en cas de travaux, de changement de zonage, de succession ou de refinancement.
Notre méthode
Mesurer avant d’évaluer
Une erreur de 5 % sur la surface réelle, c’est 5 % d’erreur sur la valeur. Nous mesurons, vérifions et certifions le bien avant de l’évaluer.
- Cadrage et documents : titre foncier, plan cadastral, certificat de propriété, urbanisme, baux, charges ; devis ferme.
- Visite et relevé : laser-mètre ou scanner 3D, station totale ou GNSS RTK, drone pour les actifs complexes.
- Confrontation entre surface mesurée, titrée et déclarée : tout écart est signalé.
- Évaluation : méthodes croisées, comparables et taux documentés.
- Rapport : valeur et fourchette, hypothèses, annexes, signature de l’expert.
Méthodes
Les méthodes d’évaluation
- Comparaison — transactions récentes sur des biens équivalents, puis coefficients correctifs (étage, exposition, vue, vétusté) ; le référentiel des prix de la DGI sert de repère.
- Capitalisation du revenu — bureaux, commerces, immeubles de rapport : revenu locatif net capitalisé à un taux documenté.
- Coût de remplacement (sol + construction) — biens atypiques sans comparables et expertises assurantielles.
- Cash-flows actualisés (DCF) — immeubles à revenus longs et opérations de promotion.
Vérifications foncières et contenu du rapport
Titre non mis à jour après une construction, surface foncière différente de la surface bâtie, copropriété mal éclatée, servitude oubliée, empiètement, ancienne réquisition : chaque anomalie peut réduire fortement la valeur. Nous croisons le titre à jour, le plan foncier, le procès-verbal de bornage et, si nécessaire, les archives de l’ANCFCC avec la réalité du terrain ; tout écart est chiffré dans le rapport.
Le rapport comprend : lettre de mission, situation et environnement, description physique (plans, photos, mesures), situation juridique (titre, urbanisme, baux, charges, fiscalité), analyse du marché et comparables, méthodes et calcul détaillé, valeur conclue et intervalle, réserves et annexes.
Retours d’expérience
Cinq situations où l’absence d’expertise coûte cher
Situations représentatives rencontrées dans notre pratique (dossiers anonymisés).
Terrain à lotir payé « brut »
Près de Tanger : VRD et voirie non chiffrés ont représenté près de 35 % du chiffre d’affaires des lots.
Bilan d’opérationProgramme bloqué
À Casablanca : le plan d’aménagement imposait d’autres typologies ; le terrain a dû être repositionné à perte.
Analyse réglementaireTerrain grevé
Un héritier rachète un terrain dont plus de 50 % est frappé par une voie d’aménagement projetée.
Titre × plan d’aménagementRedressement TPI
Un vendeur sans rapport justifiant son prix de cession reçoit un avis à tiers détenteur.
Rapport contemporainRéquisition oubliée
Un terrain « non immatriculé » situé dans une ancienne réquisition : opposition et contentieux.
Recherche foncièrePratique
Pièces à fournir et livrables
- Certificat de propriété récent ou copie du titre foncier ; acte de propriété pour un bien non titré.
- Plans, autorisation de construire et permis d’habiter si vous les avez.
- Règlement de copropriété et derniers procès-verbaux d’assemblée pour un appartement.
- Baux en cours et charges pour un bien loué ; jugement ou ordonnance pour une mission judiciaire.
Vous recevez le rapport signé (PDF et papier), les plans de mesurage et le tableau des surfaces, et les annexes (photos, comparables, documents analysés).
Prix et délai
Les honoraires dépendent du type de bien, de sa surface, de la mission et du déplacement : voir notre page prix d’une expertise immobilière au Maroc. Devis ferme remis sous 24 h. Délai cible pour une expertise standard : 10 à 15 jours ouvrés entre la commande et la remise du rapport.
Zones d’intervention
Expertise immobilière partout au Maroc
Basé à Casablanca, le cabinet intervient sur l’ensemble du Royaume.
Casablanca, Mohammedia, Bouskoura, Dar Bouazza, Nouaceur, Médiouna, Berrechid, Settat, Benslimane, El Jadida, Azemmour.
Rabat, Salé, Témara, Skhirat, Kénitra.
Marrakech, Essaouira, Safi.
Tanger, Tétouan, Asilah, Martil.
Fès, Meknès, Ifrane.
Agadir, Inezgane, Aït Melloul, Taroudant.
Oujda, Nador, Béni Mellal, Khouribga et toutes les autres villes.
FAQ
Questions fréquentes sur l’expertise immobilière
Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?
Un rapport motivé, établi par un expert indépendant, qui fixe la valeur d’un bien (vénale, locative ou de reconstruction) à une date donnée, après visite, mesurage et analyse du titre, du marché et de l’état du bien.
Intervenez-vous en dehors de Casablanca ?
Oui, partout au Maroc. Le déplacement est inclus dans le devis, remis sous 24 h.
Le rapport est-il utilisable devant un tribunal ?
Oui. Le cabinet est dirigé par un expert judiciaire en immobilier inscrit près la Cour d’appel de Casablanca : le rapport suit la forme des expertises judiciaires et peut être produit en justice ou en contre-expertise.
Pourquoi un Ingénieur Géomètre Topographe pour une expertise ?
Parce que la valeur dépend d’abord de ce qui est réellement possédé : surface exacte, limites, conformité au titre foncier et aux autorisations. Nous mesurons avant d’évaluer.
Combien coûte une expertise immobilière ?
À partir de 2 450 DH HT, selon le type de bien, sa surface, la mission et le déplacement — voir nos honoraires d’expertise. Le devis est ferme avant la visite.
Combien de temps faut-il ?
En général 10 à 15 jours ouvrés pour une expertise standard ; le délai exact est fixé au devis selon la mission et les documents à réunir.
Sources : loi n° 30-93 (profession d’ingénieur géomètre-topographe) ; loi n° 39-08 (code des droits réels) ; référentiel des prix de l’immobilier (DGI) ; dahir du 12 août 1913 modifié par la loi n° 14-07 (ANCFCC) ; Charte de l’expertise en évaluation immobilière au Maroc ; RICS Red Book. Mise à jour : 3 octobre 2026.
Contactez-nous
Parlons de votre projet — devis gratuit sous 24 h
Décrivez votre besoin (bornage, titre foncier, plans, copropriété, scan 3D, expertise) : nous vous répondons avec un prix ferme.
5ème étage, 31 Route N°1, Bd Al Adarissa, Casablanca
Lundi–vendredi 9 h–17 h · samedi 9 h–13 h
[email protected]
Hexagon GeoSurveys est un cabinet d'Ingénieur Géomètre Topographe à Casablanca inscrit à l'ONIGT, dirigé par Ali Tahiri, expert judiciaire près la Cour d'appel de Casablanca et membre du Conseil Régional Casablanca-Settat de l'ONIGT. En savoir plus sur le cabinet.