Le diagnostic succession immobilière fait le point complet sur les biens d’un défunt : quels biens, sous quels titres, avec quelles charges, pour quelle valeur, et comment les partager entre les héritiers sans passer par la vente forcée. Il est établi par un expert judiciaire en immobilier, Ingénieur Géomètre Topographe, qui mesure, évalue et prépare le partage.
L’essentiel en 5 points
- Textes : Code de la famille (parts des héritiers), loi n° 39-08 (indivision et partage), dahir du 12 août 1913 (mutation par décès), Code général des impôts (droits d’enregistrement).
- Étapes : acte d’hérédité, inventaire et titres, mutation, évaluation, projet de partage.
- Risque de l’indivision qui dure : charges impayées, occupation par un seul héritier, dégradation, puis licitation aux enchères.
- Livrable : un rapport avec l’état des titres, la valeur de chaque bien et une proposition de lots.
- Prix : sur devis.
Ce que couvre le diagnostic
- Inventaire des biens : appartements, villas, terrains, locaux, titrés ou non, au Maroc et hors Casablanca.
- État de chaque titre : propriétaire inscrit, hypothèques, oppositions, servitudes, constructions non inscrites, surface réelle (analyse de titre foncier).
- Régularisations nécessaires : mutation par décès, mise à jour du titre, immatriculation d’un bien melk.
- Évaluation : valeur vénale de chaque bien, par un expert judiciaire, avec visite et mesurage.
- Projet de partage : lots équivalents aux parts, soultes, plan de partage d’un terrain, ou vente et répartition du prix.
- Coût des démarches : droits de conservation foncière, droits d’enregistrement, honoraires, pour décider en connaissance de cause.
Partage à l’amiable ou judiciaire
Le partage à l’amiable, par acte notarié ou adoulaire sur la base du rapport, est le plus rapide et le moins coûteux. Si un héritier s’y oppose, le tribunal du lieu de l’immeuble désigne un expert, ordonne le partage en nature quand il est possible, ou la licitation. Un diagnostic fait tôt donne aux héritiers une base chiffrée commune et évite la plupart des procédures.
Pièces à fournir
- Acte d’hérédité (irata) et CIN des héritiers.
- Certificats de propriété ou copies des titres ; actes pour les biens non titrés.
- Plans, autorisations, règlements de copropriété, baux.
- Procurations pour les héritiers absents ou à l’étranger.
Ce que vous recevez
- Le rapport de diagnostic signé : état des titres, régularisations, valeur de chaque bien, proposition de lots.
- Les plans de mesurage et, pour un terrain, le projet de plan de partage.
- Le calendrier et le coût des démarches à engager.
Prix et délai
Honoraires et délai sur devis, selon le nombre de biens et d’héritiers. Interventions à Casablanca, dans la région Casablanca-Settat et dans les grandes villes du Maroc ; héritiers à l’étranger : dossier suivi à distance.
FAQ
Par quoi commencer après un décès ?
Par l’acte d’hérédité (irata) établi par les adouls, puis l’inventaire des biens et de leurs titres. Sans certificat de propriété à jour, aucun partage ni vente n’est possible.
Faut-il inscrire la succession au titre foncier ?
Oui : la mutation par décès inscrit les héritiers sur le titre, contre les droits de la conservation foncière. C’est le préalable à toute vente ou à tout partage inscrit.
Comment fixer la part de chacun ?
Les parts (fardh) résultent du Code de la famille. L’évaluation de chaque bien par un expert permet ensuite de constituer des lots équivalents ou de calculer une soulte.
Que se passe-t-il si un héritier refuse de partager ?
Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision (loi n° 39-08). Le tribunal peut ordonner le partage sur rapport d’expert, ou la vente aux enchères si le bien n’est pas divisible : c’est l’issue la plus coûteuse pour tous.
Combien coûte le diagnostic ?
Sur devis, selon le nombre de biens, de titres et d’héritiers, et selon que l’évaluation est documentaire ou avec visite.
Pour aller plus loin
- L’héritage immobilier au Maroc, étape par étape.
- Débloquer un héritage immobilier.
- Expertise immobilière au Maroc.
Sources officielles
- Code de la famille (Moudawana), portail Adala
- Loi n° 39-08 portant code des droits réels
- Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière, modifié et complété par la loi n° 14-07 (ANCFCC)
- Décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 fixant le tarif des droits de conservation foncière (ANCFCC)
- Code général des impôts (DGI)
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Rédigé par Ali Tahiri, Ingénieur Géomètre Topographe inscrit à l’ONIGT (n° 1375), expert judiciaire en immobilier près la Cour d’appel de Casablanca, membre du Conseil Régional Casablanca-Settat. Mise à jour : 26 septembre 2026.