Page mise à jour en 2026 pour tenir compte des pratiques actuelles des agences urbaines et du cadre fixé par la loi 12-90 relative à l’urbanisme. Vérifiez toujours l’information auprès de l’agence urbaine compétente, seule habilitée à délivrer un document opposable.
Comment connaître le zonage de votre terrain au Maroc
Le zonage d’un terrain est fixé par le plan d’aménagement (PA), document d’urbanisme régi par la loi 12-90, approuvé par décret et généralement valable dix ans renouvelables. Le PA détermine, parcelle par parcelle, l’affectation du sol et les règles de construction : type de zone, hauteur autorisée, reculs, servitudes et coefficients. Tout projet soumis à permis de construire doit s’y conformer, sous peine de refus.
Pour connaître officiellement la zone de votre terrain, demandez une note de renseignements urbanistiques auprès de l’agence urbaine compétente. Cette note précise le document d’urbanisme en vigueur, la zone concernée, les usages interdits, la hauteur maximale, les reculs et les conditions d’accès. Elle est généralement délivrée sous quelques jours ouvrables. Attention : la note se fonde sur les données fournies par le demandeur, ne certifie pas leur exactitude et ne vaut pas accord préalable sur un projet.
Les principales zones sont les zones d’habitat individuel (villa, R+1 à R+2), d’habitat collectif (immeuble), les zones commerciales ou mixtes, industrielles, d’équipement public, agricoles (le plus souvent non constructibles) et non aedificandi (toute construction interdite). La constructibilité se lit surtout à travers le COS (coefficient d’occupation du sol = surface de plancher totale autorisée / surface du terrain ; un COS de 0,6 sur 500 m² autorise 300 m² bâtis, tous niveaux confondus) et le CES ou emprise au sol, complétés par la hauteur maximale exprimée en niveaux (R+2) ou en mètres et par les reculs imposés.
La zone de classification d’un terrain selon le plan d’aménagement, notamment en termes de sa constructibilité, est un paramètre qu’il convient de vérifier. Avant de conclure l’achat d’un terrain, il faut vous assurer que ce dernier répond bien à vos attentes. C’est une démarche qui n’est pas aisée, même pour le propriétaire. À travers cet article, on vous donne comment déterminer la vocation urbanistique d’un terrain gratuitement !
Quels sont les documents d’urbanisme ?
A- Schéma directeur d’aménagement urbain (SDAU):
Le schéma directeur d’aménagement urbain s’applique à un territoire dont le développement doit faire l’objet d’une étude globale par suite de l’interdépendance sur les plans économique, commercial et social des différentes composantes de ce territoire. Le schéma directeur d’aménagement urbain planifie, pour une durée ne pouvant excéder 25 ans, l’organisation générale du développement urbain du territoire auquel il s’applique.
B- Plan de Zonage (PZ) :
Le plan de zonage a pour objet de permettre à l’administration et aux collectivités locales de prendre les mesures conservatoires nécessaires à la préparation du plan d’aménagement et à préserver les orientations du schéma directeur d’aménagement urbain.
C-plan d’aménagement (PA) :
Le plan d’aménagement est établi :
- pour tout ou partie d’un des territoires désignés au premier alinéa de l’article premier de la loi n°12-90.
Toutefois un plan d’aménagement ne pourra être établi pour partie d’un groupement d’urbanisme que si ledit groupement est doté d’un schéma directeur d’aménagement urbain ;
- pour tout ou partie du territoire d’une ou plusieurs communes rurales, ayant une vocation spécifique telle que touristique, industrielle ou minière.
D-Plan de développement des Agglomération Rurales (PDAR) :
Le plan de développement a pour objet de délimiter notamment :
1°)- les zones réservées à l’habitat des agriculteurs comportant l’installation de bâtiments d’exploitation agricole ;
2°)- les zones réservées à l’habitat de type non agricole, au commerce, à l’artisanat et à l’industrie ;
3°)- les zones dans lesquelles toute construction est interdite ;
4°)- le tracé des principales voies de circulation ;
5°)- les emplacements réservés aux places publiques, aux espaces libres et aux plantations;
6°)- les emplacements réservés aux édifices et services publics ainsi qu’aux installations de la vie sociale et notamment aux souks et à ses annexes.
Les 4 grandes zones de classification des terrains dans un plan d’aménagement
1 – Zone Urbaine
Ce type d’emplacement est à privilégier fortement pour un projet de vente et de construction à un promoteur immobilier. Les terrains qui peuvent être classés dans une zone urbaine sont situés dans les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
2 – Zone d’activité économique
La zone d’activité économique est le complément indispensable des zones d’habitation, elle peut recevoir des activités industrielles, artisanales, tertiaires, commerciales, d’enseignement et de recherche, elle peut également accueillir de l’hôtellerie.
3 – Zone à vocation agricole
Elle comprend l’ensemble des terrains à vocation strictement agricole. Elle se compose de parcelles sur lesquelles peuvent être réalisées l’habitat des exploitants et les bâtiments annexes indispensables à l’exploitation agricole selon les normes en vigueur appliquée à ce zoning.
C’est une zone dans laquelle l’agriculture justifie une protection particulière. Cette protection a pour but de préserver le caractère agricole.
4 – Zone sous surveillance foncière
Il s’agit d’une zone non équipée destinée à une extension future de l’agglomération. L’urbanisation de cette zone ne pourra avoir lieu qu’après l’approbation d’un plan d’aménagement sectoriel sur l’ensemble de la zone et la réalisation des infrastructures.
En attendant . toute urbanisation diffuse même à très faible densité y est interdite pour ne pas compromettre son aménagement ultérieur. Toute construction ou lotissement de quelque nature que ce soit sont interdits dans cette zone avant son ouverture à l’urbanisation.
Comment connaître la zone de classification de mon terrain ?
1 – Option payante
Pour savoir dans quelle zone est situé votre terrain d’une manière officielle, il vous faut vous consulter la note de renseignement. L’agence urbaine délivre à toute personne qui en fait la demande, une note de renseignements urbanistiques précisant l’utilisation qui peut être faite d’une propriété foncière en application des documents d’urbanisme en vigueur.
La note de renseignements urbanistiques indique pour la propriété foncière objet de la demande ce qui suit :
- La nature du document d’urbanisme : plan de zonage, plan d’aménagement ou plan de développement de l’agglomération rurale ;
- les dispositions principales du document d’urbanisme concerné, notamment la définition de l’affectation de la zone, les utilisations interdites, les types d’utilisations soumis à des conditions spéciales, les possibilités maximales d’occupation et d’utilisation du sol, les conditions d’implantation des Immeubles par rapport aux limites séparatives ou mitoyennes, l’implantation de plusieurs constructions sur une même propriété foncière, la hauteur maximale des constructions et les conditions d’accès afférentes à la voirie et aux parkings.
- La durée de validité de la note de renseignements urbanistiques correspond à la durée pendant laquelle les effets juridiques découlant de la déclaration d’utilité publique en vertu du document d’urbanisme en vigueur.
2 – Option gratuite “taamir”
En 2021, Le Géoportail national des documents d’urbanisme www.taamir.gov.ma est désormais en ligne. Il est accessible via smartphones, tablettes et ordinateurs. Ce géoportail est mis en œuvre par le ministère de l’Aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville pour enrichir la série d’outils digitaux que compte le secteur de l’urbanisme marocain. Ou vous pouvez savoir dans quelle zone est situé votre terrain d’une manière officieuse.
3 – Autre option gratuite
Ces dernières années la majorité des agences urbaines ont développés leurs géoportails ci-après une liste accessible au public sur internet :
– Agence Urbaine de Kénitra-Sidi Kacem
– Agence Urbaine de Rabat-Salé
– Agence Urbaine de Skhirate-Témara
– Agence Urbaine de Casablanca
– Agence Urbaine de Al Hoceima
– Agence Urbaine de l Kelâa des Sraghna
– Agence Urbaine de Taroudannt
– Agence Urbaine de Guelmim Es-Smara
– Agence Urbaine de Oued Ed-Dahab Aousserd
– Agence Urbaine de Beni Mellal
– Agence Urbaine de Errachidia
– Agence Urbaine de Ouarzazate-Zagora
Questions fréquentes
Comment savoir si mon terrain est constructible au Maroc ?
Demandez une note de renseignements urbanistiques à l’agence urbaine compétente. Elle indique la zone de votre terrain au plan d’aménagement et les règles applicables (hauteur, COS, reculs). Un terrain en zone agricole ou non aedificandi est en principe non constructible ; un terrain en zone d’habitat l’est dans les limites fixées par le règlement du plan d’aménagement.
Que signifient COS et CES ?
Le COS (coefficient d’occupation du sol) est le rapport entre la surface de plancher totale autorisée et la surface du terrain : il fixe le volume total constructible, tous niveaux confondus. Le CES (coefficient d’emprise au sol) limite la surface au sol que le bâtiment peut occuper, afin de préserver espaces libres et stationnement. Les deux se lisent dans le règlement du plan d’aménagement ou la note de renseignements.
La note de renseignements urbanistiques est-elle payante et sous quel délai ?
Elle se demande directement à l’agence urbaine, sur formulaire et avec les pièces exigées (titre foncier ou plan de situation notamment). Le délai est court, de l’ordre de quelques jours ouvrables selon l’agence. Renseignez-vous auprès de l’agence urbaine de votre ressort, ou faites-vous accompagner par un géomètre-topographe pour sécuriser la lecture du zonage.
Article rédigé et mis à jour par le cabinet de M. Tahiri Ali, Ingénieur Géomètre-Topographe et Expert Judiciaire près les tribunaux, à Casablanca. Pour toute question sur votre dossier, contactez-nous.
À découvrir :
Titrez Votre Terrain Melk au Maroc en 2023 : Suivez ces 7 Étapes Incontournables !
Médiation des litiges fonciers : 7 façons dont notre cabinet peut résoudre vos problèmes au Maroc
Acheter un bien immobilier au Maroc en tant qu’étranger : 5 conseils essentiels pour réussir !
5 Risques d’Achat d’un Terrain à Marrakech : Protégez Vos Intérêts Immobiliers En 2023
Acheter en 2023 un bien non titré (Melkia) au Maroc : quels sont les risques ?
Construction en 2023 en milieu rural au Maroc : Nouvelle simplification des autorisations !
Plans et permis de construire au Maroc : Où les trouver en cas de perte ?
TNB avant le 01 Mars 2023 : Est ce que mon terrain est exonéré de la taxe ?
Estimation de prix de vente de mon appartement, villa ou terrain au Maroc (6 Questions)
Comment procéder au morcellement (partage) d’un terrain au Maroc ? ( Partie 1)
Cadastre au Maroc : Combien coûte la mise en concordance (mise à jour) du titre foncier ?
Plan d’aménagement : Comment connaître le zonage de mon terrain au Maroc ? “C’est Gratuit !”
Comment éviter les risques des 2 erreurs fatales d’implantation de votre bâtiment ?
Comment procéder à l’éclatement de titre foncier au Maroc ? (Partie 1 : Copropriété)
Implantation d’une villa : 5 choses à savoir absolument !
Le contrat de l’ingénieur géomètre topographe : une nécessité pour les 2 parties
Fusionner 2 titres fonciers pour en faire un seul titre ?
Les honoraires d’un ingénieur topographe : combien coûte une prestation ? (3 Questions)
Les bornes de mon terrain sont disparues (5 questions les plus fréquentes)
Besoin d’un ingénieur géomètre topographe ? Alors bienvenue chez HEXAGON GEOSURVEYS pour vos plans de topographie, la délimitation de votre terrain, la division d’une parcelle, l’implantation d’une maison ou un relevé architectural.
Vous souhaitez un rendez-vous, un devis ou des conseils ? Ecrivez-nous et nous serons heureux de vous conseiller. (+212) 6 60 41 02 18 du lundi au vendredi.
Offre web réservée aux visiteurs
Tournez la roue, tout le monde gagne
Une consultation, une étude, ou jusqu'à 5 000 DH de remise sur vos prestations topographiques. Un seul tour, toujours un cadeau.
Offre valable 30 jours · 1 coupon par foyer · seuils d'honoraires indiqués sur la roue.
Vos questions
Ce que les propriétaires nous demandent
Que contient le dossier technique de éclatement de titre ?
Quels documents faut-il pour l'éclatement de titre ?
Quelle est la superficie minimale du local ?
Quel est le délai pour obtenir le dossier ?
Pourquoi faire appel à un IGT assermenté ?
Pour aller plus loin
Liens utiles sur le même sujet
Passez à la topographie rapide, précise et économique
Du éclatement de titre à la photogrammétrie, nos pilotes et ingénieurs livrent des données fiables pour vos projets miniers, agricoles, industriels et urbains.
Avant de tourner la roue
Vos coordonnées servent uniquement à personnaliser votre coupon.
Félicitations !
Coupon nominatif, transférable une fois. Remise sur honoraires TTC, hors débours et droits ANCFCC. Non cumulable avec un devis en cours.
Bonjour
J arrive pas a accéder au plan d’aménagement du maroc comme sité dans votre annonce linkedin
Pourquoi vous avez enlevez l’option de recherche dans la catre geoportail
Bonjour j’ai besoins de connaître le zonage de mes terrains à Ain Tizgha Bsabess.
Merci
TF N° C/33859 CASABLANCA DAR BOUAZZA
SUPERFICIE 48440 M²
JE VEUX SAVOIR LA SUPERFICIE NETTE BASE DE CALCUL DE LA TNB
MERCI
je veus savoir le zonage à ain tizgua ben slimane