Cette page existe aussi en arabe : التجزئة والتقسيم
En bref — Division d’un titre foncier en lots titrés : lotissement, morcellement, éclatement, partage entre héritiers, fusion. Pour propriétaires, héritiers, promoteurs et lotisseurs à Casablanca et au Maroc. À partir de 2 450 MAD HT par lot, dossier déposé sous deux à trois semaines, devis ferme sous 24 h.
Dossier technique de lotissement et de morcellement à Casablanca et dans tout le Maroc, établi par un Ingénieur Géomètre Topographe inscrit à l’ONIGT. Nous divisons votre titre foncier en lots conformes à la loi 25-90 et aux normes de l’ANCFCC — lotissement, morcellement, éclatement de titre, partage entre héritiers ou fusion — et nous suivons le dossier jusqu’à la création des nouveaux titres. Devis ferme sous 24 h, intervention à Casablanca, Mohammedia, Bouskoura, Dar Bouazza, Berrechid, El Jadida et sur l’ensemble du Royaume.
Cas d’usage & bénéfices du lotissement et du morcellement
Chaque lot issu d’une division doit devenir un titre foncier autonome, avec ses limites, sa contenance et ses servitudes. Les situations les plus fréquentes :
- Lotissement : division d’une propriété en lots à bâtir desservis par une voirie et des réseaux ; le dossier technique accompagne la demande d’autorisation de lotir déposée à la commune et à l’agence urbaine.
- Morcellement : division d’un titre en plusieurs parcelles sans création de voirie, soumise à autorisation en périmètre urbain ou en zone couverte par un document d’urbanisme.
- Éclatement de titre foncier : création de titres distincts à partir d’un titre mère, pour vendre une partie du terrain ou séparer un local commercial d’une habitation.
- Partage entre héritiers : division du bien indivis en lots correspondant aux quotes-parts successorales, avec plan de partage et tableau des surfaces attribuées.
- Fusion de titres : réunion de titres contigus en un titre unique, préalable courant à un projet de construction ou de lotissement.
Le bénéfice : des lots individualisés, titrés et vendables, dont la surface et les limites ne prêtent plus à discussion.
Méthodologie & équipements du dossier de division
- Analyse foncière et urbanistique. Étude du titre, du plan cadastral et des coordonnées des bornes auprès de l’ANCFCC ; vérification du zonage, des surfaces minimales et des servitudes du plan d’aménagement.
- Levé de l’état des lieux. Levé GNSS RTK rattaché au système Lambert marocain, complété à la station totale en zone bâtie ; relevé des constructions, murs, accès et réseaux apparents.
- Projet de division. Découpage des lots sur AutoCAD et Covadis selon les prescriptions d’urbanisme et les souhaits du propriétaire ; calcul des surfaces ; pour un lotissement, intégration de la voirie et des réseaux conçus par le bureau d’études techniques, en coordination avec le BET.
- Bornage des nouveaux lots. Implantation et scellement des bornes de chaque lot, numérotation, procès-verbal de bornage conforme aux normes ANCFCC.
- Constitution du dossier technique. Plan de morcellement ou de lotissement, tableau des contenances, coordonnées des bornes, fichiers numériques au format de la Conservation foncière, signés et cachetés par l’Ingénieur Géomètre Topographe.
- Dépôt et suivi. Dépôt à l’ANCFCC, réponse aux observations du cadastre, suivi jusqu’à l’établissement des titres de chaque lot.
Matériel : GNSS RTK multi-constellations, stations totales, drone DJI RTK au-delà d’un hectare, logiciels AutoCAD, Covadis et QGIS.
Livrables & formats
- Plan de morcellement, d’éclatement ou de lotissement coté, signé et cacheté par l’Ingénieur Géomètre Topographe : PDF + DWG.
- Tableau des contenances par lot et coordonnées Lambert des bornes (XLSX/CSV).
- Procès-verbal de bornage des nouveaux lots et fiches photographiques des bornes.
- Dossier technique complet au format ANCFCC, prêt pour dépôt à la Conservation foncière.
- Pour un lotissement : plans de situation, d’état des lieux, de composition des lots et de bornage, à joindre à la demande d’autorisation de lotir ; pour un partage : plan de partage avec attribution nominative des lots.
Délais & processus
- J0 : envoi du numéro de titre foncier et du découpage souhaité — devis ferme sous 24 h.
- J+1 à J+4 : récupération du dossier cadastral, vérification du zonage et des règles de division.
- J+4 à J+8 : levé de terrain, projet de division et validation avec le propriétaire.
- J+8 à J+15 : bornage des lots, dossier technique et dépôt à l’ANCFCC pour un morcellement ou un éclatement simple.
- Instruction administrative : de quelques semaines à plusieurs mois selon la Conservation foncière et, pour un lotissement, le délai d’instruction de l’autorisation par la commune et l’agence urbaine.
Tarifs indicatifs (MAD)
| Prestation de division foncière | Fourchette indicative HT |
|---|---|
| Éclatement de titre foncier (parcelle urbaine, dossier technique par lot) | à partir de 2 450 MAD par lot |
| Morcellement en 2 à 4 lots, bornage et dossier ANCFCC inclus | 2 450 – 4 000 MAD par lot |
| Plan de partage entre héritiers (levé, découpage, tableau des quotes-parts) | à partir de 2 450 MAD par lot |
| Fusion de titres contigus (dossier technique de réunion) | 2 450 – 5 000 MAD |
| Dossier technique de lotissement (état des lieux, composition, bornage) | sur devis, selon le nombre de lots et la surface |
Conformités marocaines
- Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements : autorisation de lotir, autorisation de morceler dans les zones concernées, réception des travaux avant toute vente de lot.
- Loi n° 12-90 relative à l’urbanisme et loi n° 66-12 sur le contrôle des infractions : respect du plan d’aménagement, des surfaces minimales et des alignements.
- Dahir du 12 août 1913 modifié par la loi n° 14-07 : création des nouveaux titres par la Conservation foncière sur la base du dossier technique.
- Loi n° 30-93 et normes techniques ANCFCC / ONIGT : plans de division à effet foncier établis par un Ingénieur Géomètre Topographe inscrit au tableau, rattachés au réseau géodésique national.
FAQ
Qu’est-ce qu’un morcellement de terrain ?
Le morcellement est la division d’un titre foncier en plusieurs parcelles sans création de voirie ni d’équipements. Au sens de la loi 25-90, il est soumis à autorisation lorsque le terrain se trouve dans un périmètre urbain ou une zone couverte par un document d’urbanisme. Chaque parcelle issue du morcellement reçoit ensuite son propre titre foncier à l’ANCFCC.
Quelle différence entre lotissement et morcellement ?
Le lotissement crée des lots à bâtir desservis par une voirie et des réseaux réalisés par le lotisseur ; il exige une autorisation de lotir et une réception des travaux. Le morcellement divise un terrain sans aménagement de voirie. Sa procédure est plus courte, mais elle reste soumise à autorisation en zone urbaine et aux surfaces minimales du plan d’aménagement.
Combien coûte un éclatement de titre foncier ?
Comptez à partir de 2 450 MAD HT par lot pour le dossier technique d’éclatement d’une parcelle urbaine, bornage des nouveaux lots compris. Les frais de l’ANCFCC pour la création des titres s’ajoutent. Le prix varie avec le nombre de lots, la surface et l’état du dossier cadastral ; le devis est ferme après examen du titre.
Quel est le délai pour obtenir les nouveaux titres ?
Le dossier technique est établi et déposé en deux à trois semaines pour un morcellement ou un éclatement simple. L’instruction par la Conservation foncière prend ensuite de quelques semaines à plusieurs mois selon la charge du service. Pour un lotissement, l’autorisation de lotir doit être obtenue avant le dépôt, ce qui allonge le délai global.
Faut-il une autorisation pour diviser un terrain en zone urbaine ?
Oui. La loi 25-90 soumet à autorisation tout morcellement de terrain situé dans un périmètre urbain, une zone périphérique ou un secteur couvert par un plan d’aménagement. Sans cette autorisation, la Conservation foncière refuse la création des titres et le notaire ne peut pas passer l’acte de vente d’une parcelle divisée.
Comment partager un terrain entre héritiers ?
Nous levons le terrain, calculons les surfaces correspondant aux quotes-parts de chaque héritier et proposons un plan de partage tenant compte des constructions, des accès et des règles d’urbanisme. Une fois le plan accepté par les copartageants, nous bornons les lots et déposons le dossier technique à l’ANCFCC pour l’établissement des titres individuels.
Devis sous 24 h
Envoyez-nous le numéro de votre titre foncier et le découpage envisagé : vous recevez un devis ferme sous 24 h, avec l’indication des autorisations nécessaires. Hexagon GeoSurveys — cabinet d’Ingénieur Géomètre Topographe inscrit au tableau de l’ONIGT, expert près la Cour d’appel de Casablanca. Prestations liées : éclatement de titre foncier, bornage de terrain, travaux cadastraux et fonciers.
Hexagon GeoSurveys — cabinet d’Ingénieur Géomètre Topographe inscrit au tableau de l’ONIGT (IGT n° 1375), dirigé par M. Ali Tahiri, expert inscrit près la Cour d’appel de Casablanca et membre du Conseil Régional Casablanca-Settat de l’ONIGT. Adresse : 5e étage, 31 Route N°1, Boulevard Al Adarissa, 20190 Casablanca · Tél. / WhatsApp : +212 6 60 41 02 18 · Intervention à Casablanca, Mohammedia, Bouskoura, Dar Bouazza, Berrechid, El Jadida et dans tout le Maroc. Fiche mise à jour en septembre 2026.
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Vos questions
Ce que les propriétaires nous demandent
Que contient le dossier technique de éclatement de titre ?
Quels documents faut-il pour l'éclatement de titre ?
Quelle est la superficie minimale du local ?
Quel est le délai pour obtenir le dossier ?
Pourquoi faire appel à un IGT assermenté ?
Pour aller plus loin
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