Vices cachés d’un appartement ou d’une maison au Maroc : expertise et recours

Un vice caché est un défaut que l’acheteur ne pouvait pas voir lors de la vente et qui rend le bien impropre à son usage ou en réduit fortement la valeur : fissures structurelles, infiltrations, réseaux défaillants, surface ou hauteur non conformes, construction sans autorisation. Au Maroc, le Dahir des obligations et des contrats organise la garantie du vendeur ; l’expertise en apporte la preuve.

L’essentiel en 5 points

• Textes : DOC, articles 549 à 575 (garantie des vices et défauts de contenance) ; loi n° 18-00 pour les parties communes ; loi n° 44-00 pour la vente en l’état futur d’achèvement.
• Conditions : vice antérieur à la vente, non apparent, assez grave.
• Délai : deux ans à compter de la délivrance pour un immeuble (article 573 du DOC, modifié par la loi n° 40-24 en 2024).
• Recours : réduction du prix, résolution de la vente, dommages et intérêts ; garantie décennale du constructeur pour les désordres structurels (article 769 du DOC).
• Preuve : l’expertise contradictoire, par un expert judiciaire.

Vices les plus fréquents

• Fissures, affaissements, désordres de structure.
• Infiltrations, remontées d’humidité, étanchéité des terrasses.
• Surface habitable inférieure à celle du compromis ou du titre ; hauteur sous plafond non conforme.
• Réseaux électriques ou de plomberie non conformes, évacuations défaillantes.
• Travaux ou extensions sans autorisation, non-conformité au règlement de copropriété.
• Nuisances dissimulées : servitudes, projets voisins, sinistres antérieurs.

Comment se déroule l’expertise

1. Constat daté et photographié des désordres, si possible en présence du vendeur ou de son représentant (expertise contradictoire).
2. Mesures : relevé des surfaces et hauteurs, fissuromètre, humidimètre, niveau, comparaison au titre et aux plans autorisés.
3. Analyse des causes et de l’antériorité du vice ; appel à un bureau d’études structure si nécessaire.
4. Chiffrage : coût des réparations ou moins-value du bien.
5. Rapport signé, utilisable pour une négociation, une médiation ou une action en justice.

Pièces à fournir

• Compromis et acte de vente, certificat de propriété.
• Plans autorisés, permis d’habiter, règlement de copropriété.
• Photos, devis d’artisans, échanges avec le vendeur ou le promoteur.

Ce que vous recevez

• Le rapport d’expertise signé : constats, mesures, causes, chiffrage.
• Le plan de mesurage et le tableau des surfaces en cas de défaut de contenance.
• Les photos annexées et datées.

Prix et délai

Honoraires et délai sur devis. Interventions à Casablanca, dans la région Casablanca-Settat et dans les grandes villes du Maroc.

FAQ

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un défaut non apparent lors de la vente, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue tellement la valeur que l’acheteur n’aurait pas acheté, ou pas à ce prix (articles 549 et suivants du DOC).

Une surface plus petite que promise est-elle un vice caché ?

C’est un défaut de contenance : la loi prévoit une réduction de prix ou la résolution si l’écart est important. Un mesurage par un Ingénieur Géomètre Topographe en fait la preuve.

Quel délai pour agir ?

Depuis la loi n° 40-24 (Bulletin officiel du 22 août 2024), l’action en garantie des vices cachés d’un immeuble doit être engagée dans les deux ans à compter de la délivrance (article 573 du DOC). Il faut faire constater le vice dès sa découverte.

Comment prouver le vice ?

Par une expertise contradictoire : constat daté, mesures, photos, analyse des causes, chiffrage des travaux ou de la moins-value. Le rapport d’un expert judiciaire peut être produit devant le tribunal.

Combien coûte une expertise de vices cachés ?

Sur devis, selon le bien et les désordres à examiner.

Pour aller plus loin

• Expertise immobilière au Maroc.
• Attestation de superficie.
• Expert judiciaire immobilier.

Sources

• Dahir des obligations et des contrats (DOC), portail Adala du ministère de la Justice
• Loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, texte consolidé (SGG)
• Loi n° 30-93 relative à l’exercice de la profession d’ingénieur géomètre-topographe

Un défaut découvert après l’achat ? Appelez le cabinet au 06 60 41 02 18 ou envoyez-nous votre demande : devis ferme sous 24 h, sans engagement.

Rédigé par Ali Tahiri, Ingénieur Géomètre Topographe inscrit à l’ONIGT (n° 1375), expert judiciaire en immobilier près la Cour d’appel de Casablanca, membre du Conseil Régional Casablanca-Settat. Mise à jour : 26 septembre 2026.

Dernière mise à jour : 26 septembre 2026