Par Ali Tahiri, Ingénieur Géomètre Topographe inscrit au tableau de l’ONIGT à Casablanca, expert judiciaire en immobilier · Mis à jour le 10 octobre 2026.
Vous cherchez du foncier au Maârif, vous montez un projet aux Palmiers, à Derb Ghallef, à l’Hermitage ou le long du boulevard Abdelmoumen ? Depuis le 1er octobre 2026, c’est le plan d’aménagement Maârif 2026 qui fixe ce que vous pouvez construire.
Ce que tout promoteur doit savoir avant d’acheter un terrain ou de lancer un projet : quels terrains de villas peuvent désormais recevoir un immeuble ? Combien d’étages sur les grands boulevards ? Quelle densité par zone, quel terrain minimum, quels bonus mobiliser, et quelles charges anticiper dans votre bilan ?
On vous dit tout dans cet article.
L’essentiel en 30 secondes
- Deux secteurs de villas passent en zone d’immeubles B3s (RDC+3, 14,50 m) : entre la Cité Plateau et l’Oasis, et à l’Hermitage au nord de la voie ferrée.
- Sur les boulevards Abdelmoumen et Zerktouni (zone ZUG), la hauteur va jusqu’à RDC+9 (32,50 m), avec 2 à 4 étages de plus pour un hôtel ou un centre d’affaires.
- En zones B et ZUG, aucun coefficient d’occupation du sol ni emprise au sol : c’est la hauteur et les reculs qui font la capacité.
- Les règles alternatives donnent jusqu’à 20 % de surface en plus en zones A, B, C et ZUG, pour une opération intégrée.
- Au-delà de 5 000 m², 10 % du terrain sont cédés pour les équipements publics, sans indemnisation.
1. Qu’est-ce que le plan d’aménagement Maârif 2026 change pour un promoteur ?
Le plan d’aménagement Maârif 2026 a été approuvé par le décret n° 2-26-658 du 16 septembre 2026 et publié au Bulletin Officiel n° 7548 du 1er octobre 2026. Il remplace le plan de 2014 et s’applique à toute demande d’autorisation déposée depuis cette date.
Pour un promoteur, trois changements comptent : de nouveaux terrains ouverts à l’immeuble, des hauteurs fixées rue par rue sur les grands axes, et un système de bonus de surface en échange d’apports au quartier (espaces verts, parkings, mixité, performance énergétique).
Toutes les informations de cet article sont tirées des documents officiels publiés par l’Agence Urbaine de Casablanca.
2. Comment repérer un terrain sur le plan d’aménagement Maârif 2026 ?
Repérez la rue du terrain sur le plan ci-dessous : le code écrit dans l’îlot donne la zone.
Comment comparer le plan de 2014 et le plan d’aménagement Maârif 2026 ?
Sur le plan interactif, superposez les deux plans sur la vue satellite, importez le DXF ou le KML du terrain, ou saisissez ses coordonnées X et Y. L’outil « Mesurer » donne une distance ou une surface en m².
Vue satellite : Esri.
Que veut dire le code ou le symbole que vous lisez sur le plan ?
Repérez sur le plan (ou sur le plan interactif ci-dessus) le code écrit dans l’îlot de votre bien, puis choisissez-le dans la liste : l’explication et les règles de la zone s’affichent ici. Les valeurs sont celles du règlement d’aménagement de 2026.
ZUG — Zone urbaine générale
Des quartiers déjà construits où logements, commerces, bureaux, hôtels et équipements sont encouragés.
- Où
- Triangle d’Or, bords du boulevard Zerktouni, deux côtés du boulevard Abdelmoumen, petits îlots autour du rond-point du 9 Avril et au nord-est des Hôpitaux.
- Hauteur
- Fixée par le trait de couleur qui borde la rue : RDC+5 (20,50 m), RDC+6 (23,50 m), RDC+7 (26,50 m) ou RDC+9 (32,50 m).
- Bonus hôtels et centres d’affaires
- +2 étages sur les traits RDC+5 et RDC+6, +3 étages sur les traits RDC+7 et RDC+9, et +4 étages sur le boulevard Abdelmoumen (trait RDC+5) pour un terrain de plus de 1 500 m², à condition que l’immeuble ne soit pas destiné à être découpé en titres fonciers séparés.
- Densité
- Pas de limite de surface construite ni de surface minimale de terrain : c’est la hauteur qui décide.
- Position sur le terrain
- En bord de rue, d’un voisin à l’autre sur 16,50 m de profondeur (21 m pour un hôtel ou un centre d’affaires).
- À savoir
- Sur les voies M12 (rue Bachir Laalej), M13 (boulevard Bir Anzarane) et M14 (boulevard Anoual), galerie à arcades obligatoire en rez-de-chaussée ; de part et d’autre de la voie M13 (boulevard Bir Anzarane), dernier étage en retrait (RDC+5+1).
A5s1 — Cœur du Maârif
Quartier dense de logements, commerces, bureaux et hôtels, entre le boulevard Bir Anzarane et le boulevard Zerktouni.
- Position sur le terrain
- En bord de rue, sans recul. Construction possible d’un voisin à l’autre sur 10 m de profondeur (16,50 m dans le reste de la zone A).
- Hauteur
- La hauteur sur rue ne peut dépasser 1,5 fois la distance jusqu’à l’alignement d’en face. La hauteur maximale du secteur sera précisée prochainement.
- Contre le voisin
- Construction collée au voisin possible jusqu’à 11,50 m de haut.
A7 — Immeubles mixtes
Logements, commerces, bureaux et hôtels. Présent aux Princesses et au sud, près de l’autoroute.
- Position sur le terrain
- En bord de rue, sans recul ; construction possible d’un voisin à l’autre sur 16,50 m de profondeur (20 m pour les bureaux et les hôtels).
- Hauteur
- Au plus 1,2 fois la distance jusqu’à l’alignement d’en face. La hauteur maximale du secteur sera précisée prochainement.
- Contre le voisin
- Construction collée au voisin possible jusqu’à 11,50 m de haut.
A10 — Nouveau secteur de la zone A
Un îlot à l’angle des boulevards Brahim Roudani et Zerktouni, près des Palmiers.
- Position sur le terrain
- En bord de rue, sans recul ; construction possible d’un voisin à l’autre sur 16,50 m de profondeur (20 m pour les bureaux et les hôtels) ; plus loin, s’écarter des voisins de la moitié de la hauteur, 4 m minimum.
- Hauteur
- Au plus 1,2 fois la distance jusqu’à l’alignement d’en face. La hauteur maximale du secteur sera précisée prochainement.
B3 — Immeubles à l’alignement, RDC+3
- Hauteur
- 14,50 m, soit rez-de-chaussée + 3 étages.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 250 m² avec 12 m de façade.
- Position sur le terrain
- Construit en bord de rue, sans recul.
B3s — Immeubles RDC+3 avec recul
Le « s » indique un recul obligatoire sur la rue. Couvre une large part du sud-ouest, l’Hermitage et le cœur de Derb Ghallef.
- Hauteur
- 14,50 m, soit rez-de-chaussée + 3 étages.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 300 m² avec 12 m de façade.
- Position sur le terrain
- Recul de 4 m minimum sur la rue ; cette bande de recul est cédée à la voirie.
B4 — Immeubles à l’alignement, RDC+4
- Hauteur
- 17,50 m, soit rez-de-chaussée + 4 étages.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 250 m² avec 12 m de façade.
- Position sur le terrain
- Construit en bord de rue, sans recul.
B4s — Immeubles RDC+4 avec recul
Principalement les Palmiers.
- Hauteur
- 17,50 m, soit rez-de-chaussée + 4 étages.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 300 m² avec 12 m de façade.
- Position sur le terrain
- Recul de 4 m minimum sur la rue, cédé à la voirie.
B5 — Immeubles à l’alignement, RDC+5
Maârif extension, Berger, Val Fleuri, et autour du secteur des Hôpitaux.
- Hauteur
- 20,50 m, soit rez-de-chaussée + 5 étages.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 300 m² avec 12 m de façade.
- Position sur le terrain
- En bord de rue, sans recul. Exception : entre les rues Moulay Driss Premier, Anoual, Alexandrie et Sécurité sociale, et dans un secteur autour des rues Mamoune Mohammed, Ibnou Jouneid, Ibnou Hazem, Abou Hassan Sghir et Ibnou Majat, construction à 8 m de l’axe de la voie.
C3 — Résidences d’immeubles isolés, RDC+3
- Hauteur
- 14,50 m (RDC+3).
- Densité
- Surface de plancher : 1,2 fois la surface du terrain ; emprise au sol : 35 %.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 5 000 m² et 40 m de large.
- Reculs
- 4 m sur la rue ; la moitié de la hauteur, 8 m minimum, sur les voisins ; 15 m minimum entre deux immeubles qui se font face.
C4 — Résidences d’immeubles isolés, RDC+4
- Hauteur
- 17,50 m (RDC+4).
- Densité
- Surface de plancher : 1,3 fois la surface du terrain ; emprise au sol : 30 %.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 10 000 m² et 50 m de large.
- Reculs
- 4 m sur la rue ; la moitié de la hauteur, 8 m minimum, sur les voisins ; 15 m minimum entre deux immeubles qui se font face.
C5 — Résidences d’immeubles isolés, RDC+5
- Hauteur
- 20,50 m (RDC+5).
- Densité
- Surface de plancher : 1,4 fois la surface du terrain ; emprise au sol : 25 %.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 10 000 m² et 50 m de large.
- Reculs
- 4 m sur la rue ; la moitié de la hauteur, 8 m minimum, sur les voisins ; 15 m minimum entre deux immeubles qui se font face.
D2 — Villas
- Hauteur
- 8 m, soit rez-de-chaussée + 1 étage, tout compris. Pas d’accès à la terrasse, pas de mezzanine.
- Emprise au sol
- 35 % du terrain.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 400 m² et 20 m de large.
- Reculs
- 4 m sur la rue (5 m si les voisins sont déjà à 5 m) ; 4 m sur les limites voisines.
D2s2 — Villas isolées ou jumelées
- Hauteur
- 8 m (RDC+1), sans accès à la terrasse.
- Emprise au sol et terrain minimum
- Villa isolée : 35 %, 400 m² et 20 m de large. Villa jumelée : 40 %, 300 m² et 15 m de large.
- Reculs
- 5 m sur la rue ; 4 m sur les limites voisines (sauf le mur commun des villas jumelées).
D3 — Villas (Oasis, Polo)
- Hauteur
- 8 m (RDC+1), sans accès à la terrasse ni mezzanine.
- Emprise au sol
- 35 % du terrain.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 600 m² et 22 m de large.
- Reculs
- 5 m sur la rue ; 4 m sur les limites voisines ; une façade de plus de 15 m de long recule d’un tiers de sa longueur en plus.
D4 — Grandes villas
- Hauteur
- 8 m (RDC+1), sans accès à la terrasse ni mezzanine.
- Emprise au sol
- 25 % du terrain.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 1 000 m² et 25 m de large.
- À savoir
- Comme dans toute la zone D, un projet situé dans la zone de proximité de la demeure royale est soumis au cas par cas à l’avis de l’autorité concernée.
PU1 — Projet urbain des Hôpitaux
Environ 56 ha : réaménagement et réhabilitation du quartier des hôpitaux (CHU Ibn Rochd, hôpital du 20 Août, facultés de médecine et de médecine dentaire, Institut Pasteur…) pour mieux relier ces structures et désengorger les voies.
- Règles
- Aucune règle chiffrée dans le plan : le projet sera fixé par un cahier des charges validé par une commission préfectorale (Gouverneur, Agence Urbaine, Commune, Arrondissement).
PU2 — Projet urbain de Bachkou
Environ 11 ha de terrains libres au sud de l’arrondissement, à valoriser par un projet intégré mené par un porteur de projet.
- Limites
- Selon le règlement : boulevards Piste Taddart, de la Mecque et Abderrahim Bouabid, et la zone B5.
- Obligation
- Un parking public en ouvrage au sud-ouest, à l’angle des boulevards Abderrahim Bouabid et de la Mecque.
- Règles
- Fixées par un cahier des charges validé par la commission préfectorale.
PU3 — Projet urbain des Palmiers
Environ 1,7 ha entre la rue Mohamed Bahi au nord et le boulevard du 9 Avril au sud.
- Règles
- Projet à définir dans un cahier des charges validé par la commission préfectorale.
SRU — Secteur de rénovation urbaine
Le nord de Derb Ghallef (rue Al Maadane, rue Abderrahman Zemmouri, rue Léonard de Vinci) : d’anciennes bâtisses vétustes sur une trame étroite.
- Objectif
- Créer des équipements, des espaces verts, des commerces et services, et réhabiliter le bâti, dans la continuité des projets des Hôpitaux et de Derb Ghallef.
- Règles
- Une étude spécifique fixera le projet, validé par une commission préfectorale (Agence Urbaine, Commune, Arrondissement, Conservation foncière, Protection civile).
ZPA — Zone de projets autorisés
Les cités Riviera Beaulieu, Anfa II et III, Plateau et Romandie, construites selon des plans déjà autorisés.
- Ce qui est permis
- Réhabiliter, conforter ou mettre aux normes (énergie, incendie) les bâtiments existants. Construire sur un terrain encore libre uniquement en respectant les hauteurs, volumes et l’aspect des projets déjà autorisés.
I5H — Zone d’activités (Princesses)
- Usages
- Bureaux, commerces, enseignement, recherche, hôtels, équipements. Logements interdits (sauf gardiennage).
- Hauteur
- 28,50 m (RDC+6) pour des bureaux ; 36 m (RDC+8) pour un hôtel.
- Emprise au sol
- 50 % du terrain.
- Taille minimale d’un nouveau terrain
- 1 000 m² et 30 m de large.
- Reculs
- 5 m sur la rue et sur les voisins ; 15 m minimum entre deux bâtiments qui se font face.
Traits de couleur le long des rues — filets de hauteur
Ils fixent la hauteur des immeubles qui donnent sur la rue, surtout en zone ZUG : violet RDC+5 (20,50 m), vert RDC+6 (23,50 m), orange RDC+7 (26,50 m), rouge RDC+9 (32,50 m).
FB4, FB5, FB7 — Servitude de front bâti continu
Le long de certains grands axes, les immeubles doivent être construits à l’alignement, en continu, avec une hauteur imposée : FB4 17,50 m (RDC+4), FB5 20,50 m (RDC+5, +2 étages possibles pour un hôtel), FB7 26,50 m (RDC+7). Des ouvertures doivent ménager des vues vers l’intérieur des îlots, et une grande qualité de façade est exigée.
Chiffre dans un cercle — largeur de la voie
Le chiffre (12, 15, 20, 30…) indique la largeur totale de la voie, en mètres, d’une façade à l’autre. Si la voie projetée est plus large que la rue actuelle, une bande de votre terrain peut être réservée pour l’élargissement.
Contour bleu, violet ou pointillé — patrimoine
Le bâtiment ou l’îlot est protégé : bâtiment inventorié ou inscrit, bâtiment à valeur patrimoniale à conserver, îlot de protection, ensemble urbain à conserver, valeur industrielle mutable ou valeur à surélévation. Démolition et transformation sont encadrées par les règles de préservation du patrimoine.
E + numéro — Enseignement
Terrain réservé à un établissement d’enseignement public.
S + numéro — Santé
Terrain réservé à un établissement de santé publique.
P + numéro — Service public
Terrain réservé à un service public culturel, social ou commercial.
G + numéro — Équipement privé d’intérêt général
Terrain destiné à un équipement privé d’intérêt général.
M + numéro — Mosquée, ou numéro de voie
Sur une parcelle hachurée, M désigne une mosquée. Le long d’une rue, avec des flèches (M01, M12, M29…), c’est le numéro d’une voie d’aménagement à créer ou à élargir.
SP + numéro — Équipement sportif
Terrain réservé à un équipement sportif.
C + numéro — Cimetière
Terrain occupé ou réservé par un cimetière. À ne pas confondre avec les secteurs C3, C4, C5 de la zone d’immeubles.
V + numéro — Espace vert
Jardin ou espace vert public existant ou à créer. Un parking souterrain privé peut y être autorisé si le jardin reste public en surface.
PL + numéro — Place
Place ou esplanade publique existante ou à créer.
PK + numéro — Parking
Parc de stationnement public, en surface ou en sous-sol.
À titre indicatif. Pour connaître officiellement les règles qui s’appliquent à votre terrain, demandez la note de renseignements à l’Agence Urbaine de Casablanca (demande en ligne sur e-auc.org).
3. Où sont les opportunités foncières du plan d’aménagement Maârif 2026 ?
Quels terrains de villas peuvent désormais recevoir un immeuble ?
C’est l’opportunité principale du nouveau plan : deux secteurs de villas (D2s2) passent en zone d’immeubles B3s. Un terrain qui ne portait qu’une villa en RDC+1 peut désormais recevoir un immeuble de 14,50 m (RDC+3), en recul de 4 m sur la rue, sans coefficient d’occupation du sol. Le regroupement de parcelles voisines y prend tout son sens.
| Secteur | Rues pour vous situer | Plan de 2014 | Plan de 2026 |
|---|---|---|---|
| Entre la Cité Plateau et l’Oasis | Entre la rue Larbi Doughmi au nord et la rue Rostand au sud : rue Dom Pérignon, rue Ibnou Al Qain, rue Mohamed Al Hayani, rue Hammad Arraouiyah, rue Qasr El Badii, rue Cheikh Chouaib Doukkali, rue Abderrahim Essakate | D2s2 — villas | B3s — immeubles RDC+3 (14,50 m) |
| L’Hermitage, au nord de la voie ferrée | Allée des Cygnes, allée d’Orion, allée de Cassiopée, rue Abderrahmane Abi Laila, jusqu’à l’allée du Maine le long de la voie ferrée | D2s2 — villas | B3s — immeubles RDC+3 (14,50 m) |
Combien d’étages sur les boulevards Abdelmoumen et Zerktouni ?
La zone ZUG couvre les fronts des grands boulevards. La hauteur y est fixée par le trait de couleur le long de la rue, sans coefficient ni terrain minimum. Pour un hôtel ou un centre d’affaires qui n’est pas découpé en titres séparés : +2 étages sur les traits RDC+5 et RDC+6, +3 étages sur les traits RDC+7 et RDC+9, et +4 étages sur le boulevard Abdelmoumen (trait RDC+5) pour un terrain de plus de 1 500 m².
| Secteur ZUG | Rues et repères pour vous situer | Hauteur indiquée le long des rues |
|---|---|---|
| Triangle d’Or | Rue Al Mansour Saadi, rue Ibn Babik, rue El Messaoudi, rue Kartaja, rue Chella, rue Assilm, rue Ibnou Malik, rue Isli, rue de l’Épargne, à côté du Jardin des Arènes | RDC + 5 (20,50 m) dans les rues intérieures |
| Bord du boulevard Zerktouni | Îlots du côté Maârif, autour de la rue Daoud Dahiri et de la rue Ibn Al Arif, et à l’angle du boulevard Brahim Roudani (rue Ibnou Bouraid, rue Ibn Toufail, rue Ibn Khalqane) | RDC + 7 (26,50 m) |
| Boulevard Abdelmoumen, partie nord | Les deux côtés du tramway, à l’est des Palmiers : rue Saria Ibnou Zounaim, rue Murillo, rue de Ramallah, rue van Zeeland, rue Cavalon, rue Galien, rue Salim Cherkaoui | RDC + 9 (32,50 m) |
| Boulevard Abdelmoumen, de Derb Ghallef au boulevard Anoual | Côté Derb Ghallef : rue Cellini, rue el Basha, rue Bachir Laalej, jusqu’au boulevard Anoual | RDC + 7 (26,50 m) |
| Boulevard Abdelmoumen, partie sud | Au nord de l’Hermitage : rue Rais, rue 9 Juillet, rue Pasquier, allée d’Andromède | RDC + 5 (20,50 m) |
| Petits îlots ZUG | Rond-point du boulevard du 9 Avril (près de la rue Benber) ; au nord-est des hôpitaux (rue Lisserne, rue Taki Eddine) | Selon le trait de couleur |
Que prévoit chaque grand projet urbain ?
Quatre secteurs n’ont pas de règles chiffrées : leur projet sera fixé par un cahier des charges (ou une étude spécifique) validé par une commission préfectorale. Tant que ce document n’est pas validé, les droits à construire de ces terrains restent inconnus.
| Projet | Où ? | Projet prévu |
|---|---|---|
| PU1 — Hôpitaux environ 56 ha | CHU Ibn Rochd, hôpital du 20 Août, facultés de médecine et de médecine dentaire, Institut Pasteur | Réaménagement et réhabilitation du pôle hospitalier, meilleure liaison entre les structures, désengorgement des voies |
| PU2 — Bachkou environ 11 ha | Entre les boulevards Piste Taddart, de la Mecque et Abderrahim Bouabid | Projet intégré porté par un seul opérateur, avec un parking public en ouvrage à l’angle des boulevards Abderrahim Bouabid et de la Mecque |
| PU3 — Palmiers environ 1,7 ha | Entre la rue Mohamed Bahi et le boulevard du 9 Avril | Projet à définir dans le cahier des charges |
| SRU — Derb Ghallef nord | Rue Al Maadane, rue Abderrahman Zemmouri, rue Léonard de Vinci | Rénovation urbaine : équipements, espaces verts, commerces et services, réhabilitation du bâti |
Pour un promoteur, Bachkou est le secteur à suivre : environ 11 ha de terrains libres, prévus pour un projet intégré porté par un opérateur.
4. Quelle constructibilité zone par zone dans le plan d’aménagement Maârif 2026 ?
Voici, pour chaque zone, ce qui détermine la capacité d’un terrain. « Terrain minimum » s’applique aux parcelles créées après le plan.
| Zone | Hauteur maximale | Densité | Terrain minimum |
|---|---|---|---|
| ZUG | Selon le trait : RDC+5 à RDC+9 (20,50 à 32,50 m) | Libre (hauteur et reculs) | Aucun |
| B3, B3s | 14,50 m (RDC+3) | Libre (hauteur et reculs) | 250 m² (B3) ou 300 m² (B3s), façade 12 m |
| B4, B4s | 17,50 m (RDC+4) | Libre (hauteur et reculs) | 250 m² (B4) ou 300 m² (B4s), façade 12 m |
| B5 | 20,50 m (RDC+5) | Libre (hauteur et reculs) | 300 m², façade 12 m |
| C3 / C4 / C5 | 14,50 / 17,50 / 20,50 m | Plancher 1,2 / 1,3 / 1,4 × terrain ; emprise 35 / 30 / 25 % | 5 000 m² (C3) ; 10 000 m² (C4, C5) |
| D2, D2s2, D3, D4 | 8 m (RDC+1) | Emprise 35 % (40 % en jumelé D2s2 ; 25 % en D4) | 400 / 300 / 600 / 1 000 m² |
| I5H | 28,50 m bureaux ; 36 m hôtel | Emprise 50 % | 1 000 m², largeur 30 m |
En zone B, un hôtel peut gagner 2 étages sur les voies de 30 m et plus. La hauteur des secteurs A5s1, A7 et A10 sera précisée prochainement.
Le long de certaines rues, un trait de couleur impose la hauteur des façades, quelle que soit la zone :
| Couleur du trait | Hauteur | Où on le voit surtout |
|---|---|---|
| Rouge | RDC + 9 étages (32,50 m) | Boulevard Abdelmoumen, partie nord, jusqu’au secteur des hôpitaux |
| Orange | RDC + 7 étages (26,50 m) | Boulevard Zerktouni ; boulevard Abdelmoumen, de Derb Ghallef au boulevard Anoual |
| Vert | RDC + 6 étages (23,50 m) | Autour de Derb Ghallef et au rond-point du boulevard du 9 Avril |
| Violet | RDC + 5 étages (20,50 m) | Triangle d’Or ; boulevard Abdelmoumen au sud du boulevard Anoual |
Les axes marqués FB4, FB5 ou FB7 imposent un front bâti continu en immeubles collectifs de 17,50, 20,50 ou 26,50 m, avec des ouvertures sur au moins 60 % du linéaire.
5. Quelles règles alternatives (bonus de constructibilité) le plan d’aménagement Maârif 2026 permet-il ?
Le plan de 2026 distingue la règle fixe de chaque zone et des règles alternatives : en échange d’apports identifiés, elles ajoutent de la surface au projet. Elles s’appliquent surtout aux zones A, B, C et ZUG ; la zone d’activités (I5H) et les lotissements en sont exclus. Le cumul est plafonné à 20 % de la surface de plancher de la règle fixe.
| Apport | Zones | Bonus |
|---|---|---|
| Céder gratuitement tout un équipement public réservé sur le terrain (au-delà de la part de 10 %) | Toutes | 20 % de surface en plus |
| Regrouper des parcelles voisines | B | 10 % |
| Mixité fonctionnelle (commerces et services) dans une opération de plus de 500 logements | B | 5 % à 10 % |
| Mixité sociale (plusieurs types de logements) | B ; C et D sur 2 ha et plus | 5 % |
| Places de stationnement en plus (50 au minimum) | Toutes | Jusqu’à 5 % |
| Bâtiment certifié HQE, LEED ou équivalent | Toutes | 5 % |
| Gestion des eaux pluviales (chaussées réservoirs) | Toutes | 5 % |
| Sols perméables au-delà du minimum | A, B, C | Jusqu’à 5 % |
| Îlot ouvert le long des voies | B | Un niveau de plus sur 75 % de l’étage inférieur |
| Qualité architecturale : hauteurs variées, à surface constante | A, B, C, ZUG | Étages partiels jusqu’à la moitié de la hauteur de la zone |
| Immeubles RDC+2 sur espaces verts (règles du secteur C2), sur un tiers de l’opération au plus | D, terrain de 2 ha et plus (villégiature) | Non cumulable avec les autres règles alternatives |
- Où va la surface en plus : uniquement en étages partiels (émergences), sur au plus un tiers de chaque bâtiment, sans dépasser 26,50 m (RDC+7).
- Qui peut en bénéficier : les opérations intégrées réalisées entièrement par le porteur de projet. Les lotissements et la zone d’activités en sont exclus. La règle de perméabilité des sols doit toujours faire partie du dossier.
- Dossier : la demande d’autorisation doit être accompagnée d’une note justificative avec le calcul des bonus.
- Grandes hauteurs : des tours de 100 à 200 m ou des immeubles de 30 à 40 m peuvent être envisagés sur un terrain d’au moins 5 000 m² donnant sur une voie de 40 m et plus, après une étude d’intégration validée par une commission préfectorale.
6. Quelles contraintes du plan d’aménagement Maârif 2026 pèsent sur un projet ?
- Cession de 10 % : pour un terrain de plus de 5 000 m², 10 % de la surface sont réservés aux équipements publics, sans indemnisation. Sont exemptés notamment la zone d’activités, les projets uniquement tertiaires ou hôteliers et les terrains déjà frappés à 50 % ou plus par des voies et équipements.
- Taille des logements : surface moyenne d’au moins 60 m² ; les deux-pièces (moyenne 50 m²) ne dépassent pas 20 % des unités ; plusieurs typologies au-delà de 25 logements.
- Logement social et noyau de vie : en zone B, la part de logements sociaux d’une opération ne dépasse pas 60 % ; au-delà de 500 logements, un noyau de vie d’au moins 500 m² est obligatoire.
- Stationnement : 1 place par logement, 1 pour 80 m² de bureaux, 1 pour 50 m² de commerce, 1 pour 6 chambres d’hôtel. Pas de sous-sol exigé sur une parcelle de lotissement de 180 m² au plus avec moins de 12 m de façade.
- Espaces verts : 7 % du terrain en zones A et ZUG, 10 % en zone B, avec un arbre pour 100 m².
- Patrimoine : les bâtiments signalés à conserver sur le plan ne se démolissent ni ne se transforment librement.
- Surélévation : uniquement avec un diagnostic du béton armé par un bureau d’études agréé, validé par un bureau de contrôle.
7. Le terrain est-il réservé pour une voie ou un équipement public ?
Les réserves du plan de 2014 ont pris fin le 19 juin 2024. Celles du plan d’aménagement Maârif 2026 courent jusqu’au 1er octobre 2036 : un terrain réservé ne peut pas recevoir librement un projet pendant cette période.
« Les effets de la déclaration d’utilité publique cessent à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la date de publication au Bulletin officiel du texte d’approbation du plan d’aménagement.
À l’expiration de ce délai, aucune nouvelle déclaration d’utilité publique poursuivant le même objet ne peut intervenir sur les zones réservées auxdits équipements avant un nouveau délai de dix ans. »
Un terrain déjà réservé en 2014 et de nouveau réservé en 2026 ? Faites vérifier que la réserve est bien la même : le règlement prévoit dans ce cas un retour aux règles de la zone, sauf exceptions.
8. Comment sécuriser une acquisition foncière au Maârif ?
- Le code de la zone sur le plan de 2026, pas celui de l’annonce ou d’un ancien document.
- La surface réelle du terrain, mesurée sur place : c’est elle qui déclenche le seuil des 5 000 m² et fixe la capacité.
- Les servitudes : trait de hauteur, front bâti, voie projetée, réserve d’équipement, protection du patrimoine.
- La situation foncière du titre, et la note de renseignements de l’Agence Urbaine.
- La surface exploitable : hauteur, reculs, cession, espaces verts et bonus mobilisables, avant de fixer un prix au mètre carré.
Un exemple : pourquoi le seuil des 5 000 m² change le bilan ?
Deux terrains en zone B, sans voie projetée : 4 800 m² et 6 000 m².
| Terrain de 4 800 m² | Terrain de 6 000 m² | |
|---|---|---|
| Cession pour équipements publics | Aucune | 600 m² (10 %) |
| Espaces verts (10 % en zone B) | 480 m² | 600 m² |
| Surface sans construction privée | 480 m² (10 %) | 1 200 m² (20 %) |
Sur le terrain de 6 000 m², un cinquième de la surface ne portera pas votre projet : le prix au mètre carré de terrain n’a pas le même sens.
9. Que vérifions-nous pour vous avant un achat ou une vente au Maârif ?
Tout ce qui précède vous donne la règle applicable à un secteur. Ce n’est pas encore la réponse à la seule question qui compte au moment de signer : ce bien-là permet-il de faire ce que je veux en faire ? Entre les deux, il y a le report exact de la limite de propriété sur la planche, les servitudes graphiques qui ne figurent dans aucun texte, et le calcul de la capacité réelle. C’est l’objet d’une étude de faisabilité avant achat.
- Le volet foncier — ce que disent les documents de l’ANCFCC. Nous demandons pour vous le certificat de propriété et le plan cadastral, nous vérifions la consistance du titre, nous recalculons les contenances et nous établissons le plan topographique coté de la propriété. C’est ce qui donne la surface réelle du terrain — celle qui ne coïncide pas toujours avec celle inscrite au titre.
- Le volet urbanistique — ce que dit l’Agence Urbaine. Nous demandons la note de renseignements, nous reportons la limite de la propriété sur la planche du plan d’aménagement, et nous identifions le secteur réglementaire exact, les servitudes graphiques et les emplacements réservés qui la frappent. Le secteur, pas la zone : l’écart entre deux secteurs voisins se compte en mètres de hauteur et en pourcentages d’emprise.
- La faisabilité réglementaire. Le projet que vous envisagez est-il autorisé dans ce secteur ? Logement, commerce en rez-de-chaussée, bureaux, hôtellerie, activité — chaque secteur a sa propre liste de ce qui est permis et de ce qui est interdit.
- La constructibilité et les surfaces vendables. Emprise au sol maximale, surface de plancher, nombre de niveaux, emprise nette après application des marges de recul et de la règle de prospect. Puis la donnée qui intéresse vraiment un vendeur, un acquéreur ou un investisseur : la surface exploitable et la surface vendable.
- Les règles alternatives et les schémas d’aménagement. Quand le projet ne passe pas tel quel, nous cherchons les configurations qui passent : autre implantation, autre répartition des volumes, recours aux dispositions particulières du règlement. Nous vous remettons des schémas, pas seulement un avis.
- La valeur vénale. Visite et constat sur place, analyse du marché immobilier du secteur, évaluation et rapport d’expertise. C’est le chiffre qui transforme une capacité théorique en décision d’achat ou de vente.
- Le verdict : est-ce rentable ? Confrontation du prix demandé à ce que la propriété permet réellement. Trois issues : l’opération passe, elle passe en la redimensionnant, elle ne passe pas. Vous le savez avant de signer le compromis, pas après.
Ce que l’étude ne remplace pas. Une étude de faisabilité établit ce que le plan d’aménagement autorise. Elle ne se substitue ni à la note de renseignements urbanistiques délivrée par l’Agence Urbaine, ni à la vérification de la situation foncière du titre — servitudes inscrites, hypothèques, indivision, litiges — ni à la conception du projet par un architecte. Nous les articulons, nous ne les confondons pas.
À quoi ressemble une mission, concrètement. Sur une propriété de 2 088 m² classée en zone PB, secteur PBC5, notre intervention a comporté deux volets. D’abord une étude de faisabilité et de constructibilité : faisabilité réglementaire, constructibilité et surfaces vendables, règles alternatives, schémas d’aménagement. Ensuite une expertise de la valeur vénale : visite et constat, analyse du marché immobilier, évaluation et rapport d’expertise. Le propriétaire savait ce qu’il pouvait construire, ce qu’il pouvait vendre, et ce que cela valait — avant toute décision.
Étude avant achat
Un terrain au Maârif ? Faites-le vérifier sur le plan de 2026 avant de signer
Nous nous occupons de tout :
- Note de renseignements Agence Urbaine
- Certificat de propriété et plan cadastral ANCFCC
- Calcul des contenances
- Plan topographique coté
- Étude de faisabilité et de constructibilité
- Expertise de la valeur vénale
Vous repartez avec trois chiffres :
- 01Surface réellede la propriété
- 02Surface exploitableque le règlement autorise
- 03Valeurdu bien sur le marché du secteur
Demander une étude de faisabilitéou appelez-nous avant de vous engager.Cabinet dirigé par un Ingénieur Géomètre Topographe inscrit à l’ONIGT, expert judiciaire en immobilier près la Cour d’Appel de Casablanca.
10. Où consulter le plan d’aménagement Maârif 2026 officiel ?
Le plan, le règlement général et les règlements de chaque zone sont en ligne sur l’espace documents de l’Agence Urbaine de Casablanca.
Le seul document qui fait foi pour votre parcelle, c’est la note de renseignements urbanistiques. Elle est délivrée par l’Agence Urbaine de Casablanca à toute personne qui en fait la demande : comment la demander, ou directement en ligne sur e-auc.org. Le plan et le règlement donnent la règle générale ; la note de renseignements la confirme pour votre terrain précis.
Questions fréquentes des promoteurs sur le plan d’aménagement Maârif 2026
Où peut-on construire un immeuble à la place d’une villa au Maârif ?
Dans deux anciens secteurs de villas devenus zone d’immeubles B3s : entre la rue Larbi Doughmi et la rue Rostand, entre la Cité Plateau et l’Oasis, et à l’Hermitage, au nord de la voie ferrée. La zone B3s autorise un immeuble de 14,50 m (RDC+3), en recul de 4 m sur la rue, sans coefficient d’occupation du sol.
Combien d’étages peut-on construire sur le boulevard Abdelmoumen ?
Jusqu’à RDC+9 (32,50 m) dans sa partie nord, RDC+7 (26,50 m) entre Derb Ghallef et le boulevard Anoual, et RDC+5 (20,50 m) au sud. Un hôtel ou un centre d’affaires peut obtenir 2 à 4 étages de plus selon le trait de hauteur et la taille du terrain.
Y a-t-il un coefficient d’occupation du sol en zone B ?
Non. En zones B et ZUG, le règlement ne fixe ni coefficient d’occupation du sol ni emprise au sol maximale : la capacité découle de la hauteur, des reculs et de la profondeur constructible de 16,50 m.
Quel bonus de surface peut-on obtenir avec le plan d’aménagement Maârif 2026 ?
Jusqu’à 20 % de la surface de plancher de base, en cumulant des apports comme le regroupement de parcelles (10 %), la mixité, des places de parking en plus ou un bâtiment certifié. Le bonus est réservé aux opérations intégrées et se réalise en étages partiels, sans dépasser 26,50 m.
Que doit céder un promoteur sur un grand terrain ?
Au-delà de 5 000 m², 10 % de la surface du terrain sont réservés aux équipements publics, sans indemnisation, sauf exemptions prévues par le règlement (zone d’activités, projets uniquement tertiaires ou hôteliers, terrains déjà fortement grevés).
Depuis quand le plan d’aménagement Maârif 2026 s’applique-t-il ?
Depuis sa publication au Bulletin Officiel n° 7548 du 1er octobre 2026. Les réserves pour voies et équipements publics qu’il crée sont valables jusqu’au 1er octobre 2036.
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Fiche rapide
- Sujet
- Plan d’aménagement de Maârif du 1er octobre 2026 : quelles opportunités pour les promoteurs immobiliers ?
- Intervenant
- Ingénieur Géomètre Topographe assermenté – Ali Tahiri, inscrit à l'ONIGT sous le n° 1375, expert judiciaire près la Cour d'appel de Casablanca
- Cabinet
- Hexagon GeoSurveys, 5ème étage, 31 Route N°1, Bd Al Adarissa, Casablanca
- Zone
- Casablanca et tout le Maroc
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Dernière mise à jour :
Écrit par Ali Tahiri, ingénieur géomètre topographe assermenté, inscrit à l’ONIGT sous le n° 1375, membre du Conseil Régional Casablanca-Settat et expert judiciaire près la Cour d’appel. Gérant d’Hexagon GeoSurveys, cabinet d’ingénieur géomètre topographe à Casablanca.