Le dossier technique de morcellement réunit les plans, les calculs et le procès-verbal de bornage qu’un Ingénieur Géomètre Topographe établit pour diviser une propriété immatriculée en plusieurs lots. Contrôlé et visé par le service du cadastre de l’ANCFCC, il permet ensuite à la conservation foncière de créer un titre foncier pour chaque lot.
L’essentiel en 5 points
- Texte de référence : la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements (articles 58 à 62).
- Autorisation : délivrée par le président du conseil communal, dans les zones visées par la loi.
- Qui établit le dossier : un Ingénieur Géomètre Topographe du secteur privé inscrit à l’ONIGT (article 17 du décret n° 2-13-18).
- Résultat : un titre foncier par lot, et la mise à jour du titre d’origine.
- Prix : honoraires à partir de 2 450 DH, auxquels s’ajoutent les droits de l’ANCFCC.
Morcellement, lotissement ou partage : ne pas confondre
- Morcellement : division d’une propriété en deux lots ou plus non destinés à la construction, par vente ou par partage (article 58 de la loi n° 25-90).
- Lotissement : division en lots destinés à la construction. Il exige une autorisation de lotir et des travaux d’équipement (article 1). Voir notre page dossier technique de lotissement.
- Partage (sortie d’indivision) : il n’a pas de régime propre. Selon la destination des lots, il suit les règles du morcellement ou celles du lotissement.
Si les lots sont destinés à être construits, la demande de morcellement n’est pas recevable (article 60) : c’est le régime du lotissement qui s’applique.
Quand faut-il une autorisation de morcellement ?
L’article 58 de la loi n° 25-90 impose une autorisation préalable dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques, les groupements d’urbanisme, les zones à vocation spécifique et tout territoire couvert par un document d’urbanisme approuvé. Elle vise :
- toute vente ou tout partage qui divise une propriété en deux lots ou plus non destinés à la construction ;
- toute vente en indivision qui donne à un acquéreur des droits correspondant à une superficie inférieure au minimum prévu par les documents d’urbanisme (2 500 m² à défaut).
L’autorisation est délivrée par le président du conseil communal, après avis de l’administration (article 59). Les adoul, les notaires, les conservateurs de la propriété foncière et les receveurs de l’enregistrement doivent refuser tout acte présenté sans cette autorisation, ou sans une attestation certifiant que l’opération n’est pas soumise à la loi (articles 61 et 62). Un acte passé sans autorisation est nul et expose à des amendes.
À Casablanca, les demandes passent par le guichet unique d’urbanisme, avec dépôt et suivi en ligne sur la plateforme Rokhas. Le règlement général de construction (décret n° 2-18-577) classe le morcellement parmi les « grands projets » : la commission réunit notamment la préfecture, la commune, l’agence urbaine et l’ANCFCC.
Réforme de 2026 : la loi n° 34-21, publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026, modifie la loi n° 25-90, et certains délais changent. Nous vérifions les règles en vigueur dans votre commune avant tout dépôt.
Ce que contient le dossier
Pour la demande d’autorisation
- La demande d’autorisation.
- Un plan de situation établi par l’Ingénieur Géomètre Topographe.
- Le certificat et le plan des limites délivrés par l’ANCFCC.
- Un plan de masse, le cas échéant.
- Le projet de morcellement au 1/500 ou au 1/1000.
- Le contrat de l’Ingénieur Géomètre Topographe.
Pour le cadastre et la conservation foncière
- Le plan foncier et le procès-verbal de bornage des lots, signé par les parties et par l’Ingénieur Géomètre Topographe.
- Les éléments de levé, les calculs et le tableau des superficies de chaque lot.
- Le récépissé du dossier technique délivré par le cadastre.
- La réquisition, l’acte de vente ou de partage, l’autorisation (ou l’attestation) et deux jeux de plans pour la conservation foncière.
Les étapes d’un morcellement
- Vérifier le titre et l’urbanisme. Certificat de propriété, puis note de renseignements urbanistiques auprès de l’agence urbaine pour connaître le zonage.
- Levé et projet de division. L’Ingénieur Géomètre Topographe lève le terrain et propose le découpage des lots.
- Autorisation de morcellement. Dépôt de la demande à la commune (via Rokhas à Casablanca), puis examen par la commission.
- Bornage des lots. Implantation des nouvelles limites sur le terrain et procès-verbal de bornage.
- Dépôt au cadastre. Dossier déposé sur la plateforme « Espace Cadastre & Cartographie », puis en papier : contrôle, report sur la mappe cadastrale, visa et récépissé.
- Acte de vente ou de partage. Rédigé par un notaire ou un adoul, il mentionne l’autorisation ou l’attestation.
- Conservation foncière. Réquisition, création d’un titre foncier par lot et mise à jour du titre d’origine.
Frais et délais
Honoraires : à partir de 2 450 DH, selon la surface, le nombre de lots et l’état du dossier. Les droits de conservation foncière sont fixés par le décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 : ils combinent un droit proportionnel et un droit fixe par titre créé. Nous les chiffrons dans votre devis. Les délais dépendent de la commune, du cadastre et de la conservation foncière.
Ce que vous recevez
- Le récépissé de dépôt du cadastre, puis le dossier technique visé.
- Le plan cadastral mis à jour et le plan de chaque lot.
- Le procès-verbal de bornage des nouveaux lots et le tableau des surfaces.
- Après inscription à la conservation foncière : un titre foncier par lot.
Délai du cabinet
Le dossier technique est déposé à l’ANCFCC sous 10 jours après le bornage sur le terrain, une fois l’autorisation de morcellement obtenue. Le contrôle du cadastre et l’inscription des titres suivent leurs propres délais.
FAQ
Faut-il toujours une autorisation pour morceler un terrain ?
Non. L’autorisation est exigée dans les zones listées à l’article 58 de la loi n° 25-90. Ailleurs, l’acte doit mentionner une attestation du président du conseil communal certifiant que l’opération n’est pas soumise à la loi.
Peut-on diviser un terrain constructible par un simple morcellement ?
Non. Si les lots sont destinés à la construction, la demande de morcellement n’est pas recevable : il faut suivre la procédure de lotissement.
Combien de titres fonciers obtient-on ?
Un titre foncier par lot créé. Le titre d’origine est mis à jour par la conservation foncière.
Qui rédige l’acte de vente ou de partage ?
Un notaire ou un adoul. L’acte doit mentionner l’autorisation de morcellement ou l’attestation de non-assujettissement, sinon il ne peut pas être reçu ni inscrit.
Combien coûte un dossier technique de morcellement ?
Nos honoraires démarrent à 2 450 DH. S’y ajoutent les droits de l’ANCFCC, fixés par le décret n° 2-16-375, que nous détaillons dans le devis.
Quels documents me sont remis ?
Le récépissé du cadastre, le dossier visé, le plan cadastral mis à jour, le procès-verbal de bornage, le tableau des surfaces, puis un titre foncier par lot après inscription.
Quel est le délai de dépôt ?
Dépôt du dossier technique sous 10 jours après le bornage, autorisation de morcellement en main.
Pour aller plus loin
- Morcellement et partage d’un terrain au Maroc : le guide complet, y compris le partage entre héritiers.
- Notre prestation lotissement et morcellement à Casablanca et dans la région.
- Tous les dossiers techniques fonciers.
Sources officielles
- Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, version consolidée (Adala)
- Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026 (loi n° 34-21)
- Décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de l’immatriculation foncière (ANCFCC)
- ANCFCC — formalités et pièces à fournir
- ANCFCC — dépôt des dossiers techniques
- Décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 fixant le tarif des droits de conservation foncière (ANCFCC)
- Commune de Casablanca — guichet unique d’urbanisme
Un dossier à lancer ? Appelez le cabinet au 06 60 41 02 18 ou envoyez-nous le numéro de votre titre foncier : nous vérifions le dossier au cadastre avant de vous remettre un devis ferme.
Rédigé par Ali Tahiri, Ingénieur Géomètre Topographe inscrit à l’ONIGT (n° 1375), expert judiciaire près la Cour d’appel de Casablanca, membre du Conseil Régional Casablanca-Settat. Mise à jour : 25 septembre 2026.