Expertise · Évaluation immobilière · Normes IVS
Valuation · Property appraisal · IVS standards
Valeur vénale, valeur locative, valeur d'apport ou de garantie : un rapport structuré selon la Charte marocaine de l'expertise en évaluation immobilière et les normes internationales IVS, avec les surfaces réelles du bien relevées par un Ingénieur Géomètre Topographe assermenté.
Market value, rental value, contribution or collateral value: a report structured to the Moroccan valuation charter and the international IVS standards, with the property's real floor areas measured by a sworn surveying engineer.
Devis ferme sous 24 h : indiquez le type de bien et l'usage du rapport (vente, banque, partage, tribunal).
Firm quote within 24 h: tell us the property type and what the report is for (sale, bank, inheritance, court).
Ce que vous recevez
What you receive
La structure suit la Charte de l'expertise en évaluation immobilière au Maroc et le Red Book RICS aligné sur les normes IVS. C'est ce qui le rend lisible par un banquier, un notaire, un juge ou un cohéritier — c'est-à-dire par quelqu'un qui va contester le chiffre.
The structure follows the Moroccan valuation charter and the RICS Red Book aligned with IVS. That is what makes it readable by a banker, a notary, a judge or a co-heir — in other words, by someone who will challenge the figure.
Le rapport
The report
Un rapport d'expertise Hexagon fait entre 40 et 60 pages. Chaque valeur est reliée à une méthode, chaque méthode à des données vérifiables, et l'ensemble est signé par un expert judiciaire agréé près la Cour d'appel de Casablanca.
A Hexagon valuation report runs 40 to 60 pages. Every value is tied to a method, every method to verifiable data, and the whole is signed by a court-appointed expert at the Casablanca Court of Appeal.
Les méthodes
The methods
Un rapport sérieux n'applique jamais une seule formule. La méthode principale dépend du type de bien et de ce que le rapport doit servir ; une seconde méthode recoupe le résultat. Le rapport explique le choix et montre les calculs.
A serious report never applies a single formula. The main method depends on the property type and on what the report is for; a second method cross-checks the result. The report explains the choice and shows the calculations.
Le bien est rapproché de transactions récentes du même quartier, corrigées des différences (étage, état, surface réelle, exposition). Pour : appartements, villas, terrains courants, valeur vénale et valeur locative.
The property is benchmarked against recent transactions in the same area, adjusted for differences (floor, condition, real area, orientation). For: flats, villas, ordinary plots, market and rental value.
La valeur découle du loyer net que le bien produit ou peut produire, divisé par un taux de rendement observé sur le marché. Pour : immeubles de rapport, locaux commerciaux loués, bureaux, entrepôts.
Value derives from the net rent the property produces or could produce, divided by a yield observed in the market. For: rental buildings, let retail units, offices, warehouses.
Valeur du terrain plus coût de reconstruction à neuf des bâtiments, moins la vétusté et l'obsolescence constatées sur place. Pour : sites industriels, bâtiments spécifiques, biens sans marché comparable, assurances.
Land value plus the cost of rebuilding the structures new, less the physical depreciation and obsolescence observed on site. For: industrial sites, special-purpose buildings, assets with no comparable market, insurance.
Ce que vaut un terrain compte tenu de ce qu'on peut y construire et y vendre : chiffre d'affaires de l'opération, moins coûts de construction, frais et marge. Pour : terrains constructibles, immeubles à restructurer, opérations de promotion.
What a plot is worth given what can be built and sold on it: development revenue, less construction costs, fees and margin. For: building plots, buildings to be redeveloped, development schemes.
Les revenus et charges futurs sont projetés sur plusieurs années puis actualisés à la date de valeur. Pour : actifs à revenus longs ou variables, hôtels, portefeuilles, baux complexes.
Future income and costs are projected over several years then discounted to the valuation date. For: assets with long or variable income, hotels, portfolios, complex leases.
Quelle que soit la méthode, la surface entrée dans le calcul est celle relevée sur place par un Ingénieur Géomètre Topographe assermenté — pas celle du titre ni celle de l'annonce. C'est souvent là que se joue l'écart de valeur.
Whatever the method, the area used in the calculation is the one measured on site by a sworn surveying engineer — not the one on the title or in the listing. That is often where the value gap lies.
Comment ça se passe
How it works
Type de bien, objectif du rapport et destinataire — ce sont eux qui fixent les méthodes à appliquer.
Property type, purpose of the report and recipient — these determine the methods to apply.
ImmédiatImmediatePrix, délai et contenu exact du rapport par écrit, avant toute visite.
Price, lead time and exact content of the report in writing, before any visit.
Sous 24 hWithin 24 hRelevé des surfaces réelles, reportage photo daté, collecte des pièces juridiques.
Real floor areas measured, dated photo report, legal documents collected.
Selon planningBy appointmentRapport complet en PDF signé et cacheté, présentation orale des conclusions si besoin.
Full report as a signed and stamped PDF, with an oral presentation of the conclusions if needed.
Sous 48 h à 5 jours48 h to 5 daysTarif
Pricing
Le prix dépend de trois choses : le type de bien et l'objectif de la mission — ce sont eux qui fixent les méthodes à appliquer et l'ampleur du rapport —, la difficulté d'accès, et le délai que vous souhaitez. Rien d'autre.
The price depends on three things: the property type and the purpose of the assignment — which set the methods to apply and the scope of the report —, how hard the access is, and the lead time you want. Nothing else.
Rapport d'expertise à partir de 2 450 DH pour un appartement ou un terrain simple. Immeuble de rapport, local commercial, site industriel ou portefeuille : devis sur description. Décrivez le bien et l'usage du rapport par WhatsApp : devis ferme sous 24 h.
Valuation report from 2,450 MAD for a flat or a simple plot. Rental building, retail unit, industrial site or portfolio: quote on description. Describe the property and what the report is for on WhatsApp: firm quote within 24 h.
Pourquoi Hexagon
Why Hexagon
La plupart des expertises reprennent la surface du titre. Nous la relevons sur place en tant qu'Ingénieur Géomètre Topographe assermenté : c'est souvent là que se joue l'écart de valeur, et c'est une compétence que les cabinets d'évaluation purs n'ont pas.
Most valuations reuse the area on the title. We measure it on site as a sworn surveying engineer: that is often where the value gap lies, and it is a skill pure valuation firms do not have.
Comparaison, capitalisation, coût de remplacement, bilan promoteur, DCF : la méthode principale est choisie selon le bien et l'objectif, une seconde recoupe le résultat. Le rapport explique le choix.
Comparison, income capitalisation, replacement cost, residual, DCF: the main method is chosen according to the property and the purpose, a second one cross-checks the result. The report explains the choice.
Structure Charte marocaine / normes IVS, expert judiciaire agréé près la Cour d'appel de Casablanca : le rapport est produit tel quel devant une banque, un notaire, l'administration fiscale ou un tribunal.
Moroccan charter / IVS structure, court-appointed expert at the Casablanca Court of Appeal: the report is produced as is before a bank, a notary, the tax administration or a court.
Vous cherchez exactement quoi ?
What exactly do you need?
Chaque encadré ci-dessous répond à une demande précise. Si la vôtre y figure, appelez : vous aurez la réponse en deux minutes.
Each box below answers a specific request. If yours is there, call: you will have the answer in two minutes.
La valeur de marché à la date d'expertise, établie par comparaison et recoupée par une seconde méthode.
The market value at the valuation date, established by comparison and cross-checked by a second method.
Rapport de valeur de garantie au format attendu par les banques marocaines, avec surfaces réelles.
Collateral value report in the format Moroccan banks expect, with real floor areas.
Évaluation contradictoire, base commune acceptée par les cohéritiers et le notaire pour la quote-part de chacun.
Adversarial valuation, a common basis accepted by co-heirs and the notary for each person's share.
Rapport d'expert judiciaire, opposable, produit dans les procédures de partage, d'expropriation ou de litige.
Court-expert report, enforceable, produced in partition, expropriation or dispute proceedings.
Loyer de marché d'un local, d'un bureau ou d'un logement, pour un bail, une révision ou un contentieux.
Market rent of a retail unit, an office or a home, for a lease, a rent review or a dispute.
Bilan promoteur : ce que vaut un terrain compte tenu de ce qu'on peut y construire et y vendre.
Residual method: what a plot is worth given what can be built and sold on it.
Un cabinet de topographie complet
A full surveying practice
Hexagon Geo-Surveys est un cabinet d'Ingénieur Géomètre Topographe inscrit à l'ONIGT. Le même cabinet mesure le bien, vérifie sa situation foncière et rédige l'expertise — sans sous-traiter la partie technique.
Hexagon Geo-Surveys is a licensed surveying engineering practice registered with the ONIGT. The same practice measures the property, checks its land-registry status and writes the valuation — without subcontracting the technical part.
Plans d'état des lieux, surfaces réglementaires, façades cotées — au scanner laser ou à la station totale.
As-built plans, regulatory floor areas, dimensioned elevations — by laser scanner or total station.
Bornage, mise à jour du titre, plans cadastraux, morcellement et copropriété auprès de l'ANCFCC.
Boundary surveys, title updates, cadastral plans, subdivision and co-ownership files with the land registry.
Partage, indivision, régularisation : lecture du titre, plan de partage et expertise contradictoire.
Partition, joint ownership, regularisation: title review, partition plan and adversarial valuation.
Questions fréquentes
Frequently asked questions
Deux référentiels. Au niveau national, la Charte de l'expertise en évaluation immobilière au Maroc. Au niveau international, les normes IVS (International Valuation Standards), et la structure de rapport du Red Book RICS qui leur est alignée.
Two frameworks. Nationally, the Moroccan charter for real-estate valuation. Internationally, the IVS (International Valuation Standards) and the RICS Red Book report structure aligned with them.
Non. Le cabinet applique les normes IVS et la structure de rapport du Red Book RICS, sans être membre de la RICS. Ce qui rend le rapport opposable au Maroc, c'est l'agrément d'expert judiciaire près la Cour d'appel de Casablanca et l'inscription à l'ONIGT — les deux sont réunis ici.
No. The practice applies the IVS standards and the RICS Red Book report structure without being a RICS member. What makes the report enforceable in Morocco is the court-expert appointment at the Casablanca Court of Appeal and the ONIGT registration — both are held here.
Cela dépend du type de bien et de l'objectif du rapport : comparaison pour un appartement ou une villa, capitalisation pour un bien loué, bilan promoteur pour un terrain constructible, coût de remplacement pour un site industriel, DCF pour un actif à revenus longs. Une seconde méthode recoupe toujours la première, et le rapport montre les calculs.
It depends on the property type and the purpose of the report: comparison for a flat or villa, capitalisation for a let property, residual method for a building plot, replacement cost for an industrial site, DCF for a long-income asset. A second method always cross-checks the first, and the report shows the calculations.
Le rapport démarre à 2 450 DH pour un appartement ou un terrain simple. Il monte avec le type de bien et l'objectif de la mission — immeuble de rapport, local commercial, site industriel, portefeuille — parce que les méthodes à appliquer et l'ampleur du rapport changent. Décrivez-nous le bien par WhatsApp : devis chiffré et ferme sous 24 h.
The report starts at 2,450 MAD for a flat or a simple plot. It rises with the property type and the purpose of the assignment — rental building, retail unit, industrial site, portfolio — because the methods to apply and the scope of the report change. Describe the property on WhatsApp: firm, itemised quote within 24 h.
L'agence donne un prix de mise en vente, gratuit et non engageant. L'expert produit un rapport signé, argumenté par plusieurs méthodes selon des normes, qu'il engage sa responsabilité à défendre devant un tiers. Ce n'est pas le même document ni le même usage.
The agent gives an asking price, free and non-binding. The expert produces a signed report, argued through several methods according to standards, which he is liable to defend before a third party. Not the same document, not the same use.
Appartements, villas, terrains, immeubles de rapport, bureaux, commerces, locaux d'activité, sites industriels, fonds de commerce et portefeuilles. La méthode change avec le bien ; le rapport le dit.
Flats, villas, plots, rental buildings, offices, retail, business premises, industrial sites, goodwill and portfolios. The method changes with the property; the report says so.
48 h après la visite pour un bien simple, jusqu'à 5 jours ouvrés pour un immeuble, un site industriel ou un portefeuille. Le délai est écrit dans le devis.
48 h after the visit for a simple property, up to 5 working days for a building, an industrial site or a portfolio. The lead time is written in the quote.
Nous faisons la visite et les mesures, et nous vous envoyons le rapport et les photos. Le rapport reste signé par l'expert qui a vu le bien.
We carry out the visit and the measurements, and send you the report and the photos. The report is still signed by the expert who saw the property.
Nos prestations
Our services
Contact
M. Ali Tahiri — Ingénieur Géomètre Topographe assermenté · Expert judiciaire près la Cour d'appel de CasablancaSworn surveying engineer (ONIGT) · Court-appointed expert, Casablanca Court of Appeal
Casablanca, Grand Casablanca et tout le Maroc — visite du bien sur rendez-vous. Échanges en français, en anglais et en arabe.
Casablanca, Greater Casablanca and all of Morocco — property visits by appointment. We work in French, English and Arabic.
Envoyez le titre foncier ou l'adresse, le type de bien et l'usage du rapport : nous vous disons par retour quelles méthodes s'appliquent, combien ça coûte et quand vous recevez le rapport.
Send the land title or the address, the property type and what the report is for: we reply with the methods that apply, how much it costs and when you receive the report.