Lors d’un achat, d’une vente ou d’une succession, la question sur le prix de vente se posent toujours. vous devez connaître la valeur de marché actuelle de l’appartement, de la villa ou du terrain en question. Pour ce faire, une estimation de son juste prix doit être réalisée. Plusieurs techniques existent. Sans vous précipiter sur un calculateur en ligne objectifs, suivez ces quelques conseils. Ils vous garantiront une évaluation cohérente de la valeur du bien, sans le sous-estimer, ni le surestimer. Alors, comment obtenir une estimation fiable de son bien immobilier ? Peut-on faire confiance à l’évaluation du prix d’un appartement ou d’une maison sans l’avoir vu ? Quels sont les critères qui sont pris en compte ?
Pourquoi bien estimer son bien immobilier ?
Une bonne estimation a pour but de permettre au vendeur de vendre son bien le plus vite possible au meilleur prix. En effet, proposer un bien à la vente avec une estimation bien réalisée vous permettra de trouver un acheteur initié très rapidement. Cela va aussi limiter les négociations qu’un acheteur a l’habitude de faire et vous serez certain de faire votre vente dans les meilleures conditions.
Mais une mauvaise estimation peut impliquer une mauvaise appréhension de l’acquéreur et peut avoir pour conséquence de décrédibiliser votre bien. Dans ce sens, si votre bien à une valeur trop inférieure au marché, vous allez vous retrouver avec un manque-à-gagner et les potentiels acheteurs auront tendance à y voir une tentative de manipulation qui cache un élément. Soit un vice caché, soit un élément non énoncé dans l’annonce qui cachera un problème dans la vie quotidienne du bien à vendre (exemple : bruit travaux, vice caché, copropriétaire insoutenable, bien en indivision,…).
À l’inverse, si votre bien est trop cher par rapport au marché actuel, les potentiels acquéreurs penseront qu’il leur sera impossible d’en avoir un prix adéquat. Le vendeur n’aura alors plus d’autre choix que de baisser petit à petit le prix de son bien en risquant de le décrédibiliser dans les différentes plates-formes immobilières sur lesquelles il est posté.
Les éléments à prendre en considération ?
La localisation et environnemental de votre bien
Les facteurs qui impactent positivement mon estimation : sa localisation. Est-il en centre-ville ? Proche de transports en commun ? ou possède un accès rapide à un axe de circulation important ?
Y a-t-il des écoles proches ? Des commerces de proximité ? Est-ce un quartier vivant ou plutôt calme ?
Vous devez vous poser toutes ces questions en amont de fixer votre prix de vente. L’environnement d’un bien est déterminant dans l’estimation de votre logement car en fonction de ce critère pour un même bien, le prix sera différent.
Les projets en construction dans le quartier
Vous devez se renseigner sur les différents projets en construction de votre quartier qui vont le redynamiser et le rendre plus attractif. Plus il y a de construction de projets qui vont remodeler votre quartier, plus le prix de votre bien va augmenter avec le temps. Cela sera des arguments en plus pour votre argent afin de vendre votre bien au meilleur prix.
Le cas d’un appartement
Certain caractéristiques influenceront de manière positive ou négative sur le prix de vente. Vous trouverez ci-dessous une liste des points principaux étant considérés comme avantages ou inconvénients pour votre appartement.
La concurrence
Si vous êtes dans une zone ou beaucoup d’autres biens sont en vente, vous voudrez jeter un œil aux prix affichés et voir si les biens sont comparables au votre.
Vous comprendrez aisément que si votre voisin vend le même appartement que vous mais 15% moins cher, alors vous ne risquerez pas de recevoir des appels concernant votre bien. A l’inverse si le vôtre n’a pas de travaux et que celui de votre voisin oui, ou que vous êtes alignés sur un prix, vous aurez des demandes.
Pour étudier le marché au niveau de votre ville / quartier, nous vous invitons à utiliser les sites des annonces au Maroc, comme Avito, Mubawab, Marketplace de facebook
Référentiels des prix de l’immobilier au Maroc ?
Dans une démarche de transparence de l’action de l’Administration et de rationalisation de son pouvoir d’appréciation, le présent manuel assure la publication des prix de référence, par zone et par type de bien immobilier, retenus conjointement par la Direction Générale des Impôts (DGI) et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC).
Les prix qui y figurent sont déterminés sur la base de la moyenne des prix en vigueur par zone et par consistance. Ils sont cités à titre indicatif pour servir uniquement de base pour le calcul des droits et taxes susmentionnés et ne constituent en aucun cas une évaluation directe d’un bien immobilier. Dans le cas de la DGI, ces prix ne sont opposables qu’à l’administration fiscale.
Les données de ce référentiel peuvent faire l’objet d’une actualisation périodique et de révision en fonction de l’évolution du marché immobilier et foncier, ou lorsqu’il s’avère que la valeur vénale adoptée n’est pas conforme à la moyenne des prix en vigueur dans la zone où se situe l’immeuble concerné.
Indice des prix des actifs immobiliers ?
Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), ont conjointement mis en place un cadre de suivi des prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier consiste en l’élaboration des indices des prix des biens immobiliers résidentiels (Appartement, Maison et Villa), commerciaux (Bureaux et locaux commerciaux) ainsi que fonciers (Terrains urbains). Ces indices sont confectionnés au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès,Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
Exemple de rapport d’expertises sur internet ?
Malgré que les rapports d’expertise se différents d’un expert à un autre, mais vous demandez surement comment trouver des exemples des rapports d’expertises faits au Maroc ?
Un des sites les plus connus au Maroc et les plus riches en terme de rapports d’expertises est le site Annoncesjudiciares.
Estimation de la valeur réelle par un professionnel ?
Seule une estimation professionnelle sur place pourra confirmer la valeur effective des biens immobiliers. De nombreux facteurs sont en effet susceptibles d’en influencer le prix. Cette estimation de bien immobilier est effectuée par des experts immobiliers qui apportent leur expérience du marché et de ses tendances. Ils ont également une bonne connaissance de la région dans laquelle ils interviennent. Ce processus est essentiel pour vous permettre de vendre votre bien dans les meilleurs délais et conditions. Une estimation complète se fonde sur la valeur du terrain et celle de l’objet découlant des standards de construction, à laquelle sera déduite la dépréciation due à l’âge.
En se basant sur des informations fournies par le propriétaire et sur ses observations sur site, l’expert intègre les diverses caractéristiques de l’objet. La situation géographique, le quartier, son état, les travaux effectués, la typologie, l’étage où il se trouve (pour un appartement), la vue et son orientation sont des paramètres déterminants. Les éléments techniques et juridiques (Cadastre, Zone selon le plan d’aménagement…) sont également pris en compte. D’autres facteurs peuvent intervenir : l’environnement social et économique, la proximité d’équipements publics et de commodités, l’accessibilité aux centres urbains par les transports publics et routiers, les éventuelles nuisances, etc. Enfin, le bilan énergétique du bien peut être un critère important.
En conclusion : seule une estimation complète permet de refléter la valeur réelle d’un logement en phase avec le marché actuel. Ce rapport de 15-30 pages, effectué par un expert expérimenté, est un prérequis incontournable pour fixer le juste prix. Tout en sachant que la valeur immobilière est liée au contexte économique en constante mouvance. Il convient donc de faire réévaluer son bien tous les trois à cinq ans.
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