Règlement de copropriété au Maroc En 2026: ce que tout acquéreur et promoteur doit savoir !

Règlement de copropriété au Maroc : guide complet pour acquéreurs et promoteurs immobiliers. Lois 18-00, 106-12, 30-24, Décret 2.23.700, méthodes internationales de calcul des quote-parts, problèmes récurrents et solutions. Par Ali Tahiri, Ingénieur Géomètre-Topographe, expert près la Cour d’Appel de Casablanca.

Auteur : Ali Tahiri, Ingénieur Géomètre-Topographe Inscrit à l’Ordre National des Ingénieurs Géomètres-Topographes sous le numéro 1375, expert judiciaire en immobilier près la Cour d’Appel de Casablanca, Fondateur de Hexagon GeoSurveys.

Date : Mai 2026

L’essentiel en cinq points

Le règlement de copropriété est le contrat constitutionnel de l’immeuble. Il dure plus de cinquante ans. Personne ne le lit avant signature.

Le notaire ne le remet pas systématiquement à l’acquéreur. Il vise son existence dans l’acte de vente, et c’est tout. La majorité des acquéreurs marocains le découvrent après emménagement, alors que l’article 11 de la loi 18-00 prévoit pourtant son annexion obligatoire à l’acte d’achat.

Les règlements de copropriété standards utilisés par la majorité des Ingénieurs Géomètres-Topographes au Maroc sont des canevas conformes à la loi 18-00. Conformes ne signifie pas protecteurs.

La France, la Belgique et le Québec imposent une méthode de calcul motivée des quote-parts dans leurs textes officiels. Le Maroc n’impose pas de méthode dans sa loi — alors que la loi 18-00 n’interdit pas la pondération.

Le règlement de copropriété peut être modifié après sa publication. Mais cette modification exige la majorité des trois quarts (article 21 de la loi 18-00) ou l’unanimité des copropriétaires (article 22). Atteindre ces majorités est presque toujours impossible une fois la copropriété installée. D’où la règle d’or : tout prévoir au départ.

Pourquoi cet article

La copropriété au Maroc connaît une croissance soutenue. Les résidences fermées de Casablanca, Tanger, Rabat, Marrakech et Agadir accueillent chaque année des dizaines de milliers de nouveaux acquéreurs. Les promoteurs livrent. Les notaires actent. Les acquéreurs emménagent.

Pourtant, personne dans cette chaîne ne lit véritablement le règlement de copropriété.

Ce document, déposé à la Conservation Foncière, rédigé et signé par l’Ingénieur Géomètre-Topographe et opposable à tous pendant la durée de vie de l’immeuble, finit dans un tiroir. Les acquéreurs ne l’ont parfois jamais vu. Les notaires ne le donnent pas. Les syndics le découvrent lors du premier litige. Les promoteurs l’ont signé sans le discuter.

Le résultat : le non-paiement des charges de copropriété est aujourd’hui présenté comme le premier problème national des copropriétés marocaines par l’Association Marocaine de la Copropriété (source : magazine Challenge, juin 2024). Les terrasses fuient sans qu’on sache qui doit payer. Les assemblées générales sont reportées faute de quorum. Les locations courtes durées explosent sans cadre. Chaque conflit débouche sur des procédures judiciaires longues.

Cet article répond à douze questions concrètes que se posent rarement promoteurs et acquéreurs avant signature. Toutes les affirmations s’appuient sur les textes officiels en vigueur ou sur des sources professionnelles vérifiables.

Première partie — Sept questions que tout acquéreur devrait poser

Question 1 — Pourquoi mon notaire ne m’a-t-il pas remis le règlement de copropriété ?

C’est l’une des failles les plus fréquentes du processus d’achat immobilier au Maroc.

L’article 11 de la loi 18-00 est pourtant clair : « Un exemplaire du règlement de copropriété et des pièces y annexées sont obligatoirement joints à l’acte d’achat du lot. Il est fait mention dans l’acte d’acquisition que l’acheteur a pris connaissance du règlement de copropriété et des pièces y jointes. »

Cette obligation existe. Elle est très peu respectée en pratique. La plupart des actes de vente se contentent d’une mention formelle dans l’acte, sans annexion physique du document. L’acquéreur signe en croyant avoir « pris connaissance » d’un règlement qu’il n’a jamais lu.

Comparaison internationale instructive :

En France, l’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 oblige le notaire à mentionner expressément, dans tout acte de transfert, que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété (source : Légifrance).

En Belgique, l’acte de base et le règlement de copropriété constituent ensemble les « statuts » de l’immeuble, et font partie de l’acte authentique de constitution de copropriété (article 3.85 du Code civil belge, anciennement article 577-4, source : Moniteur Belge).

Au Québec, la déclaration de copropriété, qui inclut la description des fractions et la méthode de calcul de leur valeur relative, doit être obligatoirement publiée au Registre foncier (article 1053 du Code civil du Québec).

Le réflexe à avoir comme acquéreur : avant de signer le compromis de vente, exigez du promoteur ou du vendeur une copie du règlement de copropriété. S’il s’agit d’une promotion neuve, le projet de règlement existe déjà — il a été rédigé par l’Ingénieur Géomètre-Topographe et déposé au cadastre pour l’éclatement du titre foncier. Un refus de communication doit alerter.

Question 2 — Comment vérifier que ma quote-part est juste ?

La quote-part — qu’on appelle aussi tantième d’indivision, exprimée généralement en dix-millièmes — détermine deux choses essentielles : combien vous payez de charges chaque mois, et combien votre voix pèse en assemblée générale. C’est la même clé, qui sert à deux serrures.

Le problème commence par le calcul lui-même. Dans la majorité des règlements de copropriété marocains, la quote-part est calculée au prorata strict de la surface privative. Soit un calcul brut : votre surface divisée par la somme des surfaces privatives, multipliée par 10 000. Mathématiquement, c’est honnête. Économiquement, c’est imprécis.

Un appartement avec vue, au cinquième étage, exposé sud, n’a pas la même valeur économique qu’un magasin au rez-de-chaussée orienté nord. Pourtant, à surface équivalente, le règlement standard leur attribue le même nombre de tantièmes — et donc la même charge mensuelle d’ascenseur, de gardien et d’entretien.

Mais le problème ne s’arrête pas au calcul. Il se prolonge dans l’application quotidienne, à travers deux dérives qui s’observent dans la grande majorité des copropriétés marocaines.

Première dérive : la tarification uniforme des charges. Sur le terrain, beaucoup de syndics au Maroc font payer le même montant mensuel à chaque copropriétaire, quelle que soit sa quote-part. Trois cents dirhams par mois pour le studio du rez-de-chaussée, trois cents dirhams pour le penthouse de cent quatre-vingts mètres carrés au dernier étage. C’est plus simple à gérer pour le syndic, c’est plus facile à expliquer aux copropriétaires en réunion. C’est totalement illégal.

L’article 36 de la loi 18-00 dispose sans ambiguïté que « les charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes sont fixées en fonction de la quote-part de la partie divise de chaque copropriétaire par rapport à l’immeuble ». La quote-part — pas une tarification forfaitaire négociée à la louche en assemblée générale, pas un montant unique fixé pour simplifier la comptabilité.

Deuxième dérive : le vote à main levée. Beaucoup d’assemblées générales fonctionnent comme des réunions associatives : un homme, une voix, on lève la main, on compte les têtes présentes. C’est également faux.

L’article 16 decies de la loi 18-00, introduit par la loi 106-12, dispose que « chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans la fraction divise qui lui revient ». Un copropriétaire de cent cinquante tantièmes pèse cinq fois plus qu’un copropriétaire de trente tantièmes lors d’un vote.

Le même article ajoute une règle de plafonnement protectrice : si un propriétaire dispose d’un nombre de voix supérieur à la moitié de la somme des voix revenant au reste des copropriétaires, son nombre de voix est réduit à la moitié des voix de l’ensemble. Cette règle ne vise que le cas particulier du copropriétaire ultra-majoritaire — typiquement le promoteur qui détient encore beaucoup de lots invendus en période transitoire. Elle ne dispense personne du décompte en tantièmes.

Ce double dysfonctionnement — tarification uniforme et vote à main levée — explique une grande partie des conflits internes en copropriété marocaine. Les petits lots se sentent surchargés mensuellement. Les grands lots se sentent dépossédés au moment des votes importants. Personne n’a tort de se plaindre. Personne n’applique correctement la loi. Et le syndic, pris entre les deux, finit par fonctionner à l’amiable au lieu de fonctionner au droit — jusqu’au jour où un copropriétaire saisit le tribunal et fait annuler des années de décisions.

La quote-part juste, calculée par un Ingénieur Géomètre-Topographe rigoureux dès la rédaction du règlement de copropriété, résout les trois problèmes simultanément. Elle reflète la valeur économique réelle de chaque lot. Elle fixe ce que chacun paie chaque mois. Elle fixe ce que chacun pèse à chaque vote. C’est la même clé. C’est pour cela qu’elle mérite tant d’attention en phase amont — et qu’elle mérite aussi un syndic qui l’applique réellement après livraison.

Ce que disent les autres législations

Au Maroc, la loi 18-00 n’impose pas de méthode et n’interdit pas la pondération. L’Ingénieur Géomètre-Topographe a donc toute latitude pour pondérer intelligemment — encore faut-il qu’il le fasse, et qu’il puisse le justifier.

La méthode de pondération pratiquée à l’international

La méthode utilisée par les géomètres-experts français et belges suit cinq étapes (source : article professionnel de référence Bailfacile, recoupé par les guides Weblex et Info.fr) :

1. Mesurer précisément la surface privative selon les règles de mesurage en vigueur (loi Carrez en France, superficie nette au sol en Belgique).
2. Déterminer la consistance du lot par application d’un coefficient. Pratiques observées dans les guides professionnels français : un appartement reçoit un coefficient de référence 1,0 ; une cave ou un garage reçoit généralement un coefficient compris entre 0,2 et 0,5 ; un parking extérieur peut recevoir un coefficient aussi bas que 0,1 (source : guide Weblex, mentionnant les références des géomètres-experts).
3. Prendre en compte la situation : étage (un coefficient d’élévation d’environ 5 pour cent par étage est mentionné dans la pratique française par les guides professionnels), exposition, vue, luminosité, niveau de nuisances.
4. Calculer la surface pondérée : surface réelle multipliée par les coefficients applicables.
5. Convertir en tantièmes : (surface pondérée du lot divisée par la somme des surfaces pondérées de l’immeuble), multipliée par 10 000.

Important : ces coefficients ne sont pas des valeurs réglementaires fixées par la loi. Ce sont des pratiques professionnelles observées et documentées. Au Maroc, le choix des coefficients reste à la discrétion de l’Ingénieur Géomètre-Topographe, qui doit pouvoir les justifier par une note méthodologique annexée au règlement.

Exemple concret de tableau pondéré pour un immeuble R+4 avec sous-sol

Lecture du tableau : le penthouse au 4e étage (80 m² réels) obtient 1 723 tantièmes, alors qu’un appartement identique au 1er n’en obtient que 1 249. Le commerce orienté sud (1 175 tantièmes) prime sur le commerce orienté nord (1 015 tantièmes) à surface égale. Le parking extérieur ne pèse presque rien face à un parking en sous-sol couvert.

Cette pondération multi-critères est exactement ce que pratiquent les géomètres-experts français depuis 1965 et les belges depuis 1994. Elle n’est pas obligatoire au Maroc, mais elle protège tout le monde.

Question 3 — Ma terrasse, ma cour ou mon balcon : est-ce privatif ou commun ?

La réponse n’est jamais binaire. La doctrine distingue deux statuts radicalement différents.

Partie privative : appartient en propre au copropriétaire, qui peut en disposer librement (article 2 de la loi 18-00).

Partie commune à jouissance exclusive : appartient à la collectivité des copropriétaires, mais son usage est réservé à un seul lot. Le titulaire a le droit d’exclure les autres, pas celui de transformer.

La règle des trois couches

Pour chaque terrasse, cour ou balcon en jouissance exclusive, le règlement de copropriété doit distinguer trois couches superposées (jurisprudence française constante depuis l’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 17 novembre 1983, numéro de pourvoi 82-13.495) :

• La couche d’usage — carrelage, plantes, mobilier. Charge du copropriétaire titulaire.
• La couche d’étanchéité — membrane, relevés, évacuations. Charge de la copropriété.
• La couche structurelle — dalle béton, poutrelles, garde-corps. Charge de la copropriété.

Si le règlement de copropriété ne fait pas cette distinction explicite, le premier dégât des eaux dans l’immeuble débouche sur des années de procédure pour quelques milliers de dirhams de réparation. C’est très fréquent et parfaitement évitable.

Question 4 — Puis-je louer mon appartement en location courte durée de type plateforme ?

Probablement, pour l’instant. Mais peut-être plus pour longtemps.

La quasi-totalité des règlements de copropriété marocains rédigés avant 2020 ne disent rien de la location courte durée. Ce silence vaut tolérance — tant que les autres copropriétaires ne se plaignent pas. Le jour où ils se plaignent, l’assemblée générale peut voter une modification du règlement pour encadrer ou interdire la pratique.

Mais ce vote nécessite une majorité des trois quarts des voix des copropriétaires (article 21 de la loi 18-00). Cette majorité est très difficile à obtenir une fois l’immeuble livré, surtout si plusieurs copropriétaires pratiquent déjà la location courte durée.

Trois positions possibles à inscrire dès l’origine dans le règlement :

• Interdiction pure et simple de la location courte durée (vocation familiale claire).
• Autorisation sous conditions strictes (déclaration préalable au syndic, plafond annuel, …).
• Liberté totale (immeuble à vocation locative).

Aucune option n’est mauvaise en soi. Toutes le sont si elles ne sont pas écrites dès le départ.

Question 5 — Que se passe-t-il si je ne paie pas mes charges de copropriété ?

La réponse en 2026 est plus complète qu’autrefois. Plusieurs textes superposés à connaître.

Article 40 de la loi 18-00 : l’hypothèque forcée

Les créances du syndicat à l’égard d’un copropriétaire bénéficient de l’hypothèque forcée prévue à l’article 163 du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation des immeubles. Cette hypothèque est inscrite au titre foncier du copropriétaire défaillant. Tant qu’elle n’est pas levée, celui-ci ne peut ni vendre ni hypothéquer son bien sans s’acquitter de sa dette envers le syndicat. La modification apportée par la loi 106-12 a précisé que l’hypothèque peut être inscrite, à la demande du syndic, par ordonnance du président du tribunal de première instance après un délai de huit jours suivant la réception d’une mise en demeure restée infructueuse.

Article 41 de la loi 18-00 : privilège sur les meubles

Les créances du syndicat bénéficient également d’un privilège sur les meubles se trouvant dans l’appartement et sur la valeur locative, conformément à l’article 1250 du Dahir formant code des obligations et contrats.

Article 42 de la loi 18-00 : solidarité du cessionnaire

En cas de cession d’une partie divise, le cessionnaire — c’est-à-dire l’acquéreur — est solidairement responsable avec le cédant à l’égard du syndicat pour garantir le paiement des créances dues par le vendeur. Concrètement, l’acheteur qui ne demande pas le quitus des charges hérite des dettes du vendeur.

Article 43 de la loi 18-00 : prescription de cinq ans

Depuis la loi 106-12 de 2016, les créances du syndicat relatives aux charges communes se prescrivent par cinq ans à compter de leur approbation par l’assemblée générale (le délai était de deux ans dans la version initiale de 2002). Concrètement, si un copropriétaire n’a pas payé ses charges de 2021 et qu’aucune action judiciaire n’est engagée avant fin 2026, la créance est éteinte.

Loi 30-24 : conciliation préalable obligatoire

L’amendement de l’article 13 de la loi 18-00 par la loi 30-24, rapporté par la presse marocaine professionnelle (Challenge, Le360, Consonews) à partir de fin 2025, impose au syndic une tentative formelle, tracée et documentée de conciliation avant toute action en justice. Cette étape devient une condition de recevabilité de l’action judiciaire. Le règlement de copropriété doit donc désormais organiser ce passage obligé : qui convoque la conciliation, où, sous quel délai, avec quel procès-verbal.

Décret 2.23.700 du 31 mars 2025 : comptabilité normalisée du syndic

Publié au Bulletin Officiel numéro 7391, ce décret impose au syndic la production d’annexes comptables normalisées (treize annexes au total), selon trois paliers de charges appelées : inférieures ou égales à 200 000 dirhams, entre 200 000 et 500 000 dirhams, et au-delà. Au-delà d’un million de dirhams de charges annuelles, un audit par un expert-comptable agréé devient obligatoire. Ce décret met fin à l’opacité historique des comptes de syndic — à condition que le règlement y renvoie expressément.

Question 6 — Comment fonctionne l’assemblée générale ?

L’assemblée générale ordinaire doit se réunir au moins une fois par an, dans les trente jours suivant la fin de l’exercice comptable (article 16 ter de la loi 18-00, introduit par la loi 106-12). La convocation doit être envoyée au moins quinze jours avant la date (article 16 quinquies).

Le quorum

L’article 18 modifié exige la présence de la moitié au moins des copropriétaires ou de leurs représentants — comptés en personnes, et non en tantièmes. Si ce quorum n’est pas atteint, une seconde réunion se tient dans un délai de trente jours, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés.

Les trois majorités prévues par la loi

• Majorité relative des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 20) : entretien courant, sécurité, travaux n’affectant pas la destination, désignation du concierge.
• Majorité des trois quarts des voix de tous les copropriétaires (article 21) : élection ou révocation du syndic, travaux importants, modification du règlement de copropriété, vote du budget.
• Unanimité des copropriétaires (article 22) : constructions nouvelles sur les parties communes, vente de parties communes, transformation de parties communes en parties privatives, surélévation ou excavation, démolition totale de l’immeuble.

C’est ce point qui change tout pour les acquéreurs et les promoteurs.

Modifier le règlement de copropriété après sa publication exige une majorité des trois quarts. Atteindre cette majorité dans une copropriété de plusieurs dizaines de lots, où certains copropriétaires sont absents, opposés ou injoignables, est presque toujours impossible en pratique.

C’est pour cette raison que tout doit être prévu dans le règlement de copropriété dès sa rédaction initiale, avant la mise en vente du premier lot. Le règlement de copropriété est une base modifiable en droit, mais immuable en fait. La règle du quorum et des majorités qualifiées rend toute évolution ultérieure très difficile.

Question 7 — Je veux installer une borne de recharge pour ma voiture électrique. J’ai le droit ?

Au Maroc, il n’existe à ce jour aucun « droit à la prise » consacré dans un texte législatif ou réglementaire spécifique aux infrastructures de recharge pour véhicules électriques.

C’est important de le dire clairement, parce que beaucoup de sources francophones parlent du « droit à la prise » comme s’il s’agissait d’un droit universel. C’est faux. Ce droit existe en France, fondé sur la Loi d’Orientation des Mobilités du 24 décembre 2019 et ses décrets d’application (décret 2011-873 du 25 juillet 2011 et décret 2020-1720 du 24 décembre 2020). Il n’a pas d’équivalent juridique au Maroc à la date de rédaction de cet article.

Concrètement, l’acquéreur marocain qui veut installer une borne sur sa place de parking se trouve dans un vide juridique. Sa place de parking lui appartient en propre ou est en jouissance exclusive — il peut donc en théorie l’aménager. Mais l’alimentation électrique passe par les parties communes, le compteur dépend du tableau commun, la protection contre l’incendie concerne l’immeuble entier. Toute installation doit donc passer par un vote en assemblée générale.

Et si elle affecte les parties communes — ce qui est presque toujours le cas — elle relève de l’article 21 (majorité des trois quarts) voire de l’article 22 (unanimité) si elle implique une transformation durable des parties communes.

Le réflexe à avoir comme acquéreur en 2026 : exiger une clause dédiée aux infrastructures de recharge dans le règlement de copropriété, dès la signature du compromis. Cette clause devrait prévoir le droit individuel à l’installation sur autorisation simple, le protocole technique (passage des câbles, sous-comptage électrique, sécurité incendie), le financement à la charge du demandeur, et l’obligation de remise en état en cas de revente. Sans cette clause, l’installation passera par l’assemblée générale et pourra être refusée à la majorité qualifiée.

Le réflexe à avoir comme promoteur : anticiper cette demande qui sera massive dans les dix prochaines années. Le pré-équipement des parkings — passage des gaines, réservation de puissance, emplacements pour compteurs divisionnaires — coûte peu en phase de construction et évite des conflits coûteux ultérieurement. La France impose ce pré-équipement depuis la Loi d’Orientation des Mobilités de 2019. Le Maroc ne l’impose pas, mais le promoteur visionnaire l’anticipe.

Deuxième partie — Cinq questions que tout promoteur devrait poser à son Ingénieur Géomètre-Topographe

Le promoteur immobilier sérieux travaille son règlement de copropriété en parallèle de ses plans architecturaux. Pas après. Pas comme une formalité de fin de chantier. Comme un produit à part entière qui conditionne la valeur de revente, la facilité de gestion future et la réputation du projet.

Question 8 — Comment vais-je répartir les quote-parts entre les lots ?

Premier piège : laisser l’Ingénieur Géomètre-Topographe appliquer le calcul brut par défaut. C’est rapide. Ça crée des injustices. Et ces injustices reviendront en assemblée générale, sous forme de contestation.

Le calcul brut typique pose deux problèmes mécaniques :

• Sur-pondération des grandes surfaces commerciales. Dans un immeuble mixte, un magasin au rez-de-chaussée avec sa réserve en sous-sol obtient mécaniquement plus de tantièmes qu’un appartement à usage d’habitation de même surface — alors qu’il consomme moins l’ascenseur, n’utilise pas les paliers, et a souvent un accès direct sur rue. Conséquence : les commerces dominent les votes en assemblée générale sans le mériter économiquement.
• Sous-pondération des étages élevés à fort potentiel. Un appartement avec vue au sixième étage paie les mêmes charges au mètre carré qu’un appartement au premier étage sans vue. Sa valeur de revente est pourtant nettement supérieure. L’écart de valeur n’est pas répercuté sur les tantièmes ni sur les charges. Personne ne s’en plaint au moment de l’achat. Tout le monde s’en plaint après dix ans de vie commune.

La solution est la pondération multi-critères décrite dans la première partie. Encore faut-il que l’Ingénieur Géomètre-Topographe sache la pratiquer, la justifier par une note méthodologique annexée au règlement, et défendre ses coefficients en cas de contestation devant un tribunal.

Question 9 — Quelles parties communes vais-je créer, et lesquelles déclarer à jouissance exclusive ?

Le piège classique : tout déclarer privatif pour vendre plus de mètres carrés commerciaux. Le piège inverse : tout déclarer commun pour simplifier la gestion. Les deux sont mauvais.

Le bon arbitrage utilise systématiquement la catégorie hybride de partie commune à jouissance exclusive. Pourquoi ? Parce qu’elle protège tout le monde :

• Le promoteur, qui n’engage pas sa responsabilité décennale sur des espaces qu’il a déclarés privatifs alors qu’ils sont structurellement communs.
• L’acquéreur, qui obtient l’usage exclusif sans devoir financer seul la grosse réparation.
• Le syndic, qui sait clairement qui paie quoi.

Les espaces qui doivent presque systématiquement être qualifiés ainsi : terrasses au dernier étage, jardins au rez-de-chaussée en résidence fermée, cours intérieures attachées à un appartement, balcons et loggias, emplacements de stationnement en sous-sol, caves. Le règlement doit, pour chaque espace, préciser explicitement les trois couches (usage, étanchéité, structure) et qui prend en charge quoi.

Question 10 — Comment anticiper les usages qui n’existent pas encore ?

Le règlement de copropriété que vous signez en 2026 sera encore opposable en 2076.

Quels usages n’existaient pas en 1996 et sont devenus standards aujourd’hui ?

• Internet fibre optique dans chaque appartement.
• Climatisation split individuelle systématique.
• Location courte durée plateformisée.
• Livraisons quotidiennes par coursiers et plateformes.

Quels usages n’existent pas encore et seront standards en 2046 ?

• Bornes de recharge électrique à chaque place de parking.
• Toitures photovoltaïques mutualisées avec autoconsommation collective.
• Capteurs connectés pour gestion énergétique et maintenance prédictive des équipements.

Vous ne pouvez pas tout prévoir. Mais vous pouvez insérer une clause d’évolutivité qui délègue à l’assemblée générale, à majorité qualifiée des trois quarts, l’introduction de nouveaux services collectifs sans réécriture complète du règlement de copropriété.

Question 11 — Mon règlement tient-il la route en cas de période transitoire de vente partielle ?

Vous vendez quatre-vingts pour cent des lots. Les vingt pour cent restants vous appartiennent encore. Le syndicat de copropriétaires se constitue. Vous y siégez avec un poids très important.

Le législateur marocain a anticipé ce cas par l’article 16 decies, introduit par la loi 106-12 : « Chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans la fraction divise qui lui revient. Toutefois, si un propriétaire dispose d’un nombre de voix supérieur à la moitié de la somme des voix revenant au reste des propriétaires, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la moitié des voix dont dispose l’ensemble des propriétaires. »

Cette règle protège les copropriétaires minoritaires contre un promoteur qui resterait majoritaire après les premières ventes. Le règlement de copropriété peut compléter ce dispositif par :

• Obligation pour le promoteur de financer une provision initiale (fonds de roulement) avant cession du premier lot.
• Désignation d’un syndic provisoire indépendant pour les douze premiers mois.
• Limitation du droit du promoteur de s’auto-nommer syndic.

Ces clauses ne se trouvent dans aucun canevas standard. Elles relèvent du sur-mesure foncier.

Troisième partie — Les problèmes récurrents en copropriété marocaine et leurs solutions

Voici la matrice des problèmes que tout syndic marocain rencontre, et leur traitement préventif par le règlement de copropriété.

Quatrième partie — Qui fait quoi, à quel moment ?

Cinquième partie — Pourquoi le règlement de copropriété doit tout prévoir au départ

C’est le point qui mérite d’être souligné en gras à la fin de cet article.

Le règlement de copropriété est une base juridique. Il peut être modifié. Mais cette modification est très difficile à obtenir en pratique pour deux raisons cumulatives.

La règle du quorum

L’article 18 de la loi 18-00, modifié par la loi 106-12, exige la présence de la moitié au moins des copropriétaires en personnes pour que l’assemblée générale soit valable lors de la première convocation. Dans une copropriété de plusieurs dizaines de lots, où certains copropriétaires sont absents, à l’étranger, ou désintéressés, ce quorum est rarement atteint dès la première convocation. Une seconde assemblée se tient alors dans les trente jours, valable sans condition de quorum, mais les majorités de vote restent les mêmes.

Les majorités qualifiées

Toute modification du règlement de copropriété relève de l’article 21 de la loi 18-00 : majorité des trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés. Toute modification touchant à la transformation de parties communes en parties privatives, à la surélévation ou à la destination de l’immeuble relève de l’article 22 : unanimité.

Dans une copropriété déjà installée, atteindre les trois quarts de toutes les voix est presque toujours impossible. Atteindre l’unanimité l’est encore plus.

Conséquence concrète

Tout ce qui n’est pas prévu dès l’origine dans le règlement de copropriété devient extrêmement difficile à introduire ensuite. C’est pourquoi le moment décisif est celui de la rédaction initiale par l’Ingénieur Géomètre-Topographe, en discussion avec le promoteur, avant le dépôt à la Conservation Foncière. Une fois la copropriété installée, le règlement est juridiquement modifiable mais factuellement gravé dans la pierre.

C’est cette asymétrie entre droit et fait qui rend la phase amont du règlement de copropriété si décisive. Et c’est cette asymétrie que les promoteurs et les acquéreurs sous-estiment systématiquement.

Conclusion — Le règlement de copropriété mérite votre Ingénieur Géomètre-Topographe, pas votre indifférence

Le règlement de copropriété est sous-estimé par tous les acteurs de la chaîne immobilière marocaine. Les promoteurs le considèrent comme une formalité administrative. Les acquéreurs ne le voient parfois jamais. Et tout le monde s’étonne ensuite que les copropriétés marocaines fonctionnent mal.

Il n’y a pas de fatalité. Le bon règlement se travaille en amont avec un Ingénieur Géomètre-Topographe compétent, en parallèle des plans architecturaux. Il pondère intelligemment les quote-parts. Il distingue clairement les trois couches des parties à jouissance exclusive. Il anticipe la location courte durée, les bornes de recharge, la dématérialisation des assemblées générales. Il intègre les nouveaux textes : loi 106-12 de 2016, loi 30-24, Décret 2.23.700 du 31 mars 2025.

Pour le promoteur immobilier : discutez votre règlement de copropriété avec votre Ingénieur Géomètre-Topographe comme vous discutez vos plans avec votre architecte. Article par article. Coefficient par coefficient. Trois à cinq jours d’expertise supplémentaire. Plusieurs décennies de tranquillité ensuite.

Pour l’acquéreur immobilier : demandez le règlement avant la signature, pas après. Lisez-le, même si vingt pages vous paraissent indigestes. Faites-vous accompagner par un Ingénieur Géomètre-Topographe indépendant pour vérifier votre quote-part. Cette dépense vous protégera pour toute la durée de votre propriété.

Quant à l’Ingénieur Géomètre-Topographe, son rôle n’est pas de remplir un canevas standard. Son rôle est de rédiger la constitution de l’immeuble. C’est un acte d’ingénierie autant que de droit. Hexagon GeoSurveys le pratique ainsi. Toute la profession devrait.

À propos de l’auteur et de Hexagon GeoSurveys

Ali Tahiri est Ingénieur Géomètre-Topographe inscrit à l’Ordre National des Ingénieurs Géomètres-Topographes sous le numéro 1375. Il est fondateur de Hexagon GeoSurveys , basée à Casablanca, et expert en immobilier près la Cour d’Appel de Casablanca , en vertu de l’arrêté ministériel 433/2025.

Membre actif du Conseil Régional de l’Ordre des Ingénieurs Géomètres-Topographes Casablanca-Settat, Ali Tahiri intervient sur des dossiers de copropriété, de régularisation foncière, d’expertise judiciaire, de modélisation 3D par scanner laser et d’audit de règlements de copropriété.

Pour un audit de règlement de copropriété, une seconde opinion sur votre projet, ou un accompagnement de promotion immobilière,

contactez Hexagon GeoSurveys : [email protected] — hexagon.ma

Sources juridiques officielles citées

Maroc

• Loi numéro 18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis (Bulletin Officiel numéro 5054 du 7 novembre 2002), articles 2, 3, 6, 11, 13, 16, 16 ter, 16 quinquies, 16 decies, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 28, 30, 39, 40, 41, 42, 43.
• Loi numéro 106-12 du 27 avril 2016 modifiant et complétant la loi 18-00 (Bulletin Officiel numéro 6514 du 3 novembre 2016).
• Loi numéro 30-24 modifiant et complétant la loi 18-00, instaurant la conciliation préalable obligatoire à l’article 13 (sources professionnelles : magazines Challenge, Le360, Consonews).
• Décret numéro 2.23.700 du 31 mars 2025 imposant les annexes comptables normalisées du syndic (Bulletin Officiel numéro 7391 du 31 mars 2025).
• Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation des immeubles, article 163 (hypothèque forcée).

France

• Loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 5 et 10 (source officielle : Légifrance).
• Décret numéro 67-223 du 17 mars 1967, articles 1, 4 et 5 (source officielle : Légifrance).
• Loi numéro 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités.
• Décret numéro 2011-873 du 25 juillet 2011 et décret numéro 2020-1720 du 24 décembre 2020 sur le droit à la prise.

Belgique

• Code civil belge, livre 3, articles 3.78 à 3.100 (anciennement articles 577-2 à 577-14), notamment articles 3.84 et 3.85 sur l’acte de base et le règlement de copropriété (source officielle : Moniteur Belge).

Québec

• Code civil du Québec, articles 1038 à 1109, en particulier les articles 1041 (valeur relative de la fraction), 1053 (déclaration de copropriété) et 1102 (interdiction de modification unilatérale de la valeur relative).

Jurisprudence française citée

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 novembre 1983, pourvoi numéro 82-13.495 (entretien superficiel et gros œuvre).
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 janvier 2020 (jouissance exclusive et travaux non autorisés).